春节前，全国人民还在为海南房价飙升速度之快而感慨不已，短短两周过去，海南却频频传来退烧的信号，不但交易量锐减、价格滞涨，而且出现久违的打折现象。有业内人士判断，这说明海南楼市开始趋于理智，甚至有人直言，海南楼市泡沫将提前破裂。但受采访人士均认为，对海南岛的长远发展而言，房价下跌利大于弊。

    交易量锐减

    2010年1月4日，国际旅游岛获批。大量资金嗅觉极为灵敏，蜂拥进入海南，并迅速将海南楼市的销售量推上一个巅峰。据悉，国际旅游岛获批5天之内，整个海南省商品房销售量就达到了2008年全年销售量。

    销售量的上涨极大推动了房价的上涨。国家发改委、国家统计局的调查数据显示，1月份海口、三亚房价同比涨幅分别位居全国第一、二位。

    但进入2月中旬以来，海南楼市中最为火暴的三亚地区，楼盘销售量大幅下跌。根据搜房网的统计，2月中旬三亚商品房总签约数环比2月上旬下滑幅度达65.37%，对比1月同期的总签约数下滑幅度达74.7%。海口的楼市成交量也出现明显下滑。据海口市房地产信息系统显示，春节黄金周期间，海口市正式签约销售的商品房42套，同比下降85.57%；面积0.48万平方米，同比下降85.19%；金额4498.90万元，同比下降67.72%；平均销售价格9372.71平方米，同比增长117.88%。

    购房门槛降低

    1月底，本报进行海南楼市置业调查时发现，被调查的绝大多数项目几乎都没空搭理贷款置业的客户，但近期记者再次拨通部分项目的电话后发现，对贷款置业的客户态度明显有了转变。

    据宝安某滨海项目的销售人员介绍，目前首套房可以办理首付三成的按揭，二套房可办理首付四成的按揭。但据其透露，在一个月前，想要办理按揭贷款却不容易，“全款购房的客户都办理不过来，哪里有时间办按揭贷款。”

    海口滨江新城内的某项目也表示现可以办理按揭，“按政策执行，首套房三成首付，二套房四成首付。”不过，依然有部分项目不接受贷款购房。三亚某项目的销售人员很果断地拒绝了记者贷款买房的想法，只告诉记者：“目前项目就是这么规定的，至于以后再看销售情况吧。”伴随全款购房要求的逐步瓦解，打折销售的信号也悄然出现在不少项目的销售计划中。多个项目推出全款98折、96折，三亚某项目直接推出“正月初一到十五购房直减房款10万”的优惠。

    抛售潮初起

    伴随开发商主动降低门槛，部分早入手的投资者开始抛售手中的房源。

    山西的何先生在朋友的推荐下，2009年12月份到海南一下子买进十几套房源作为投资，2010年2月初，房子已经涨出了可观利润，何先生曾犹豫之后的选择，是赚一笔就撤，还是继续持有，在经过思想斗争和对海南实地考察之后，何先生还是决定将房子抛售，将资金撤回。在三亚，有浙江投资者曾在1月9日以均价1.7万元/平方米购买了福海花园海景房，10天过后，这套房子的总价就涨了42万元。节日前后发生的微妙变化，短短的10来天春节假期，似乎成了海南楼市疯狂的冷却剂。

    “节前节后的气氛差别太明显了，我身边一些准备进入海南的人都打起了退堂鼓，或者，干脆撤离了。”2月22日，海南省浙江商会一位副会长说，“现在主要是一些开发性的项目操作商。”

    投资者戴老板表示：“我们买房主要是想获得租金获利。但按照现在这种趋势演变，估计下半年海南的租金将会锐减。”一旦资金进去，起码要在两三年后见成效。而戴老板不愿意留守这个周期。他认为，虽然近期国内楼市处于停顿状态，但“还有比海南增值更快的投资区域存在”。

    坚守者不少

    海南投资者张先生曾在2009年初就大手笔买下了多套位置绝佳的海景房，他表示：“我对海南的看好是长期的，不是想炒一笔就走，三亚的气候和空气是用多少钱都买不来的，海南起码涨三年。”

    采访中记者了解到，一些对海南有真实居住需求的人在海南价格退潮趋势显现后，又开始了在海南置业的计划。60岁的胡女士本来年前打算在海南买一套养老房，可是年前海南房地产价格的疯涨潮把胡女士吓退了，胡女士说：“一天一个价格，海南这样的涨势太吓人了，还是等一等再说。”现在过完年，海南疯涨的价格已经有了退潮的趋势，胡女士心思又开始活动起来，她说：“我在海南买房不是为了炒房，就是为自己养老用，前一阵子涨的主要都是三亚热点旅游区和一线海景房，买不起海边的我就买岛内的，现在五指山、万泉河边的房子几千元一平方米的还有很多，很多房子总价仍不超过三四十万，所以现在去，对于我这样需求的人来说，选择还是很多的。”

    观望者众多

    可是，目前的价格已经足以吓退大部分前来购房的岛外人。

    据记者了解，趁这个春节长假来海南度假的岛外人多半都带着买房投资的念头来的，但是一上岛，看到高得吓人的房价，大部分人已经打消了置业念头。据海口某中介公司的销售人员介绍，目前海南岛的二手房价随便就上万元，不仅完全脱离了当地居民的收入水平，而且也让很多置业的岛外人望而却步。“他们普遍希望再看看走势，无意接手目前的高房价”。

    来自兰州的罗女士春节期间再次前往海南，希望在海南买一处养老兼投资的房子，这已经是她第三次来海南，但是从三亚转到海口，她决定放弃在海南买房的想法。“跟前两年相比，海南的房价涨太高了，城市建设、服务质量并没有什么明显提高，但房价翻了好几倍，三亚的房价普遍都在2万元以上，海口好点地段的房子也在1万元以上，而且大部分都要一次性付款，作为普通购房人，很难承受这样的价格。”

    旅游岛尚是规划

    面对海南楼市在短短两个月之间出现的冷热现象，越来越多清醒的业内人士发出警告，认为海南的发展不能仅靠国际旅游岛建设这一噱头，它需要建立在一个坚实的基础上，城市建设、医疗、教育、商业、交通、治安甚至包括园林建设，以及旅游特色、服务质量，这才是海南国际旅游岛的内在动力，是房地产业能够健康发展的基础。否则，仅仅一个国际旅游岛的规划和天价的房价，绝不能给海南岛带来长远的利益。

    文昌同业房地产开发有限公司营销部经理郑烽认为，面对房价猛涨，开发商和购房者都需要冷静对待。“国际旅游岛计划目前还只是一个概念，落地签、博彩业等关键核心都没有真正获批，不要把这个计划看得过于美好”，他提醒部分大幅提价的开发商，不能把旅游岛获批当做涨价的唯一筹码，否则虽然获得了高利润，但是损害了企业形象，而且不利于海南房地产长期发展。同时，他也提醒购房者，面对利好消息和当下的房价猛涨，需要理性对待，不能过于盲目期望房价还会高涨。

    SOHO中国董事长潘石屹指出，10多年前，海南房地产就是因为没有实体经济支撑，所以成为泡沫。现在海南被定为国际旅游岛，如果先发展旅游业，再发展房地产业；或者旅游业与房地产业同步，海南的房地产业就不会是泡沫。如果没有别的行业支撑，而只发展房地产行业，那它还是泡沫。

    高房价阻碍长远发展

    在国际旅游岛的刺激下，海南岛已经成为冒险者的乐园，居高不下的房价反而成为发展国际旅游岛最大的阻碍。

    中建国际副总裁雷越姝撰文指出，海南，即使对于中国人来说，也不过仅仅是个国际旅游岛，但“任何需求都可以有替代方案，当成本太高时。海南作为海岛旅游，或许在国内暂无可替代，但放眼东南亚，竞争对手遍地都是。如果海南的旅游成本太高，大家就会更倾向于去普吉岛、巴厘岛或者是菲律宾的长滩岛以及太平洋和印度洋上无数尚未命名和挖掘的海岛。”

    早在春节前，北京银腾投资咨询有限公司总经理孙旭东就发出警告：“伴随着新年旅游旺季的过去，海南即将面临一次房价的巨大崩溃。”他指出，“仅仅以休假为主的三亚房价在短短一个月里面已经超越了美国的夏威夷，近在咫尺的巴厘岛房价也不足我们的三分之一。如果去海南旅游度假是去巴厘岛的数倍，相信国人不会再次选择三亚了，地产出现如此概念性的不切实际的炒作，那些先富一族的跟风炒作已经注定是噩梦。”

    孙旭东认为，此前海南热钱云集、投机风起是一个综合结果，首先市场上的热钱有强烈的投资需求，其次海南国际旅游岛有长期发展想象空间，两相结合海南的楼市投资热潮就成为必然，再加上海南政府推出了禁止批地的措施和春节长假的到来，更是火上浇油，几方面的因素综合起来，就形成了海南房价的暴涨。但他认为这样的价格是严重背离现实和缺乏理性的。

    孙旭东预测：“一旦泡沫破裂，海南的房价将大幅下跌30%-50%，海南再次进入一个较长的休整期。但这种下跌也将为海南的长远发展带来契机，岛外的热钱被套在岛内，为海南岛的建设做出卓越的中长期贡献。”