以4月15日出台的“国十条”为标志,本轮针对楼市的宏观调控已满百天。
“新政前和新政后都是一天一个价格,之前是业主喊价,现在是客户还价。”在北京通州区有一套房子要出售的程先生称。
《华夏时报》记者采访发现,通州区房价受新城规划利好,今年上半年走出了一条完整的抛物线,就像有人站在今年年初往上扔石头,在4月15日到达最高点,然后就一路下落。
不过,通州房价并不具太多代表性。即便是在绝大多数的一线城市,在新政不断加码的背景下,到目前也只能称进入了僵持战。
势力均衡时就会僵持,问题是在这场消耗战中,总有一方会僵持不住率先缴械。多位接受本报记者采访的市场人士分析认为,随着从紧政策的不断加码、购房意愿逐渐降低,不久的将来,房价深幅下跌是大概率事件。
7月20日,胡锦涛在中南海召开的党外人士座谈会上表示,下半年要加快推进财税和房地产等方面的改革。
个案:通州
程先生的房子位于北京通州新华联家园,是一套84平米的两居室。
他从今年3月初开始卖房,一开始报的是周边均价每平米1.6万元左右,算下来,总价要134.4万元。没想到房子报价后被买方迅速抬高,到4月中旬的时候,已经有人报价200万元了。
程先生眼看形势大好,就想再等等。这一等却等来了利空。被称为“史上最严厉调控政策”的房贷新政出台了。就像划了个界限那样分明,新华联家园的房价走势调了个个儿。程先生眼睁睁地看着价格摔下来,一路跌到现在的130万元,这比他3月初的价格还要低。
程先生的经历就是最近几个月通州二手房市场的缩影。中原地产的数据显示,4月14日的通州二手房均价为21500元/平米,目前已经降到15300元/平米,降幅达到28.8%,而且供需比也已经反转,由供不应求转到供大于求。
中原地产三级市场研究部总监张大伟告诉本报记者:“今年楼市调控新政出台前,在通州的购房者中,炒房者比例高达60%,比全北京市高出了20多个百分点。”
事实上,本报记者调查发现,即便是以泡沫论解释,在风险集聚的一线城市,类似通州房价走势的也不多。更多的则是在成交量低迷的背景下,价格却处于僵持中。这种“量跌价滞”的局面已持续了3个月之久。
国家统计局公布的数据显示,5、6月份,全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.2%和0.1%,虽然这是全国房价首次环比下跌,但0.1%的降幅更多的理解是价滞。更何况,诸如北京5、6月份的新建住宅价格同比上涨仍然超过了10%。
政策不断加码
6月26日,国土资源部总规划师胡存智曾透露,土地出让保证金将不低于出让最低价的30%。
业内人士认为,再提高10%的土地出让金,表明土地市场将作进一步调控。
国土资源部部长徐绍史在7月4日的全国国土资源厅局长座谈会后表示:“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势,再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整。
住房和城乡建设部部长姜伟新7月17日则在哈尔滨出席“2010中国市长论坛”时公开表示:“今后仍坚决抑制部分城市房价过快上涨,稳定住房价格。”
从两位部长的话中可以看出,遏制房价过快上涨的新政还将继续,两个部委近期的动作,也给出了明确的答案。
国土部联合银监会开始严查土地违规、违法行为;住建部将从8月10日开始,利用两周的时间对各地保障性住房的开工建设情况进行一次全面的督促检查,完成结果不好的要通报批评。
僵持是暂时的
天平两端保持平衡很难,何况是在其中一方不断加码进攻的情况下。
“预计下半年,新增供应将加速入市,在短期供大于求的情况下,各地住宅项目将陆续降价,降幅可能在15%-20%。”张大伟预测。
中原地产近日发布的一份报告显示,北京商品房库存已经接近今年以来新高:北京楼市在今年3到6月的商品房库存量连续4个月在90000套以下徘徊,在新政出台之后,楼市库存在7月初再次回到90000套以上,截至7月20日达到了91513套。
而按照目前市场进度,消化掉这些库存要一年半的时间。天平正在倾斜。
张大伟认为,通州很可能成为北京房价调整的突破口:“通州作为一个郊区,目前的商品房期房存量高达12085套,占到了全市存量的20%,甚至接近于海淀区的3倍,这使得通州现在面临着一旦个别项目大幅下调价格,全线价格就会跟着跳水的情况,而一旦通州降价,全北京也可能受到很大影响。”
“房价实质性下跌将从新盘开始。”很多业内人士认为,预计供应高峰将出现在传统的销售旺季9月份之前,如果届时成交量仍未大幅恢复,则供大于求的局面将对房价形成实质性的下调压力。
据房产中介机构监测,进入7月下旬,北京存在打折、降价、促销的新盘已由6月底的80个,上升到了现在的近百个。
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