楼市调控深化,可能引发第二波观望
在“金九银十”的分界点上,房地产调控进入关键时期,调控政策再次深化。
4月份国务院出台一系列严厉的楼市调控政策以来,部分城市房价过快上涨的势头得到有效遏制。但8月份以来,部分城市商品住宅成交量出现快速上涨,带动房价反弹,引起社会广泛关注。
以北京为例,截至9月28日,北京本月商品住宅成交量达9152套,已经接近今年4月份成交量最高水平。土地市场也呈现出全国性的成交价格上涨的现象。
业内人士分析认为,等待了5个多月的购房者没有见到房价明显下降,随着部分地区成交量有所回暖,担心房价出现报复性反弹的恐慌心态,导致一批处于观望状态的购房需求盲目入市。
正是此背景下,“史上最严厉”的楼市调控政策再次深化。房地产调控相关职能部门近期纷纷出台政策,再次强调要坚决贯彻落实“国十条”。
“虽然现在还没有看到所有的政策文件,但从各部委传递的信息看,这次强调的政策对当前市场的情况有较强的针对性,着力点十分清晰。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为,随着各部委出台政策细节,新政策将对买卖双方的预期产生明显的影响,对控制房价的快速反弹苗头会十分有效。
北京链家地产副总裁林倩也认为,新政策在国庆黄金周之前出台,将使第二波观望迅速形成,成交量有可能出现急刹车,很可能成为最近几年来最“冷”的黄金周,市场将再度回归理性。
强调贯彻现有政策,调控不力将进行问责
与以往所有的政策不同,此次各部委的表态,将“加大贯彻落实政策措施的力度”放在了首位。
细看一系列政策措施,属于首次出台的新内容并不多,更多的在强调对现有政策的贯彻落实和坚决执行。
“再好的政策,如果不能落实也没用,强调对现有政策的贯彻落实不是空话,意义重大。”秦虹说。
以增加市场有效供应为例。去年底,就开始强调要增加普通商品住房和土地的有效供应。但实际上,到今年9月初,部分主要城市今年商品住宅土地供应计划完成均不足50%,土地供应计划能否如期完成面临考验。再次强调增加有效供应,将明显加快土地和住房供应的节奏。
同时,有关部门强调,对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要严格实施问责制,对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任。对不认真执行差别化信贷政策的银行要严肃处理等。专家认为,就市场调控的效果对地方政府负责人进行问责,此前仅在“米袋子、菜篮子”等密切关系民生的重要措施中采取过。将房地产调控的效果与地方政府和金融机构主要负责人直接挂钩,意味着房地产调控已经从市场经济问题上升到民生和政府信用的高度,将责任落实到具体的人,将有力推动调控政策的贯彻落实。
“究竟哪些城市是房价过高、上涨过快的城市,我们定期都会统计记录,手里有一个名单。”住房和城乡建设部部长姜伟新表示,如果地方落实调控政策不力,将向社会公布这些城市的名单,接受公众的监督。
补充、细化“国十条”,相关细则将陆续出台
在强调现有政策的基础上,新政策还针对“国十条”实施中的问题,对具体政策进行了修补、细化和扩面。
如完善差别化的住房信贷政策,强调各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。据了解,即便在调控政策落实最严格的北京,也存在部分商业银行提供消费贷款用于买房的现象。“强调这一个细节非常有必要,否则最有力的信贷政策也可能流于形式。”秦虹说。
此外,新政首次提及查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。北京中原地产市场分析师张大伟认为,这一政策也是对国十条的细化和补充。新政一旦全面实施将使得二手炒家面临高额的炒房成本。
新政也强调了对部分现有政策执行面的扩大。如要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款,对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款,并将首套房首付比例也提高到三成以上。秦虹表示,此前这些政策只是松散的要求“部分城市”执行,实际除了几个一线城市,真正执行的很少。如今明确要求全国各地一致执行,有利于政策落到实处,将有效抑制投资投机型需求。
在市场秩序方面,对开发商违规行为的处罚也更加具体化。新政要求对有违法违规记录的房地产开发企业,要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地,各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。对开发商而言,这意味着一旦违规就将被切断“银根”,强有力的处罚将起到明显的震慑作用。
财政部提出对房产交易环节税费进行调整,减少了优惠征收的范围,并明确取消部分区域执行的个税减免政策。记者了解到,继该政策以后,相关部委还将在最近陆续出台新政,进一步细化“国十条”并突出可操作性,以稳定市场。
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