今年来,各地“地王”频现,激发了市场对房价极大的想象空间。

　　中原地产市场研究部总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者,全国主要城市出现的地王,“大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价。如果这些地王要达到正常的利润,房价一年内需要在目前的基础上再涨50%。”

　　房企豪赌一二线城市

　　房企拿地热情不减,一、二线城市被视为“香饽饽”。其背后的逻辑是:房企赌一线乃至热点二线城市房价仍将上涨。

　　中原地产市场研究部提供的数据显示,前11月全国主要的40个城市(一、二线的热点城市),土地成交额高达14019亿,同比2012年同期的8369亿上涨幅度达到了68%,也超过了2012年全年的10674亿。

　　“地王”年年有,今年特别多。2013年9月5日,被业内戏称为“地王日”。这一天,上海、杭州、苏州三地“地王”集中出现,总成交价超过370亿元。加上此前一天北京出现的超过7万元/平方米的单价地王,土地市场几近沸腾。

　　张大伟分析,这一轮“地王潮”主要出现在一、二线城市,这也证明了全国房地产市场已经分化,房企选择在一、二线城市聚集,竞争更加激烈。而这种泡沫化的发展也导致市场存在调整的可能性。

　　值得注意的是,虽然房企销售额明显上涨,但利润率则有所下滑。中原地产市场研究部统计数据显示,截至日前,公布3季度报告的上市房企合计135家,这135家企业合计总营业收入达到了4675亿,总利润为835亿,行业利润率只有17.9%,净利润只有13%。相比2012年都出现了明显的下滑。

　　“土地成本增加,房企拿地竞争激烈,这明显导致房企的利润率下滑。”张大伟指出。

　　撤离三四线城市或是失误

　　但一、二线城市也不意味着“蓝海”。全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌告诉 《每日经济新闻》记者,由于不同城市市场的差异,未来各地落实调控的手段将更灵活,以各个地方政府为主体的调控或成为未来楼市政策的主要形式,而不是全国“一刀切”。

　　张大伟告诉记者,最近全国主要的一、二线城市已经有超过15个出台了地方调控细则,预计后续还有起码10个城市效仿。在政策收紧下,2014年部分城市的“地王”入市的市场空间可能不乐观。“地王”上市的风险也在加大。

　　阳光100置业集团常务副总裁范小冲说,在大的城市圈、城市带的节点三、四线城市,未来都有一个发展的机遇,而不是泡沫。三、四线城市正在处于城市化的过程中,趋势是向城市中心集中而不是郊区化。有些房企去三、四线城市拿郊区的土地,这就和城市化的方向是相悖的,是布局错误,没有解读好城市化的布局和发展的方向。

　　易居房地产研究院研究员严跃进认为,一、二线重点城市地王与高房价相伴而行,地王现象频出加大降价难度,当地地方政府的房价管控目标将面临新的挑战。一、二线城市目前频出重拳,背后恰是对这种房价内生增长逻辑的恐惧。

　　范小冲指出,虽然一、二线城市的房价在涨,但是土地成本高,真正的投资回报利润已经不高了。很多房企撤离三、四线城市会后悔的。三、四线城市不是二、三流城市,这些城市才是中国第二轮城镇化的主战场。