核心提示：2月23日，国泰君安、海通证券、申银万国、广发证券)和招商证券分别举行了“银行停止房贷”事件的电话会议，讨论了事件影响和未来宏观和房地产基本面可能的演进走势。

　　21世纪网马年房地产市场寒潮来袭。

　　2月22日深夜，网传兴业银行停止房地产贷款，接着陆续传出交通银行、招商银行、中信银行和农业银行等有类似规定和通知。之后，21世纪网从相关渠道确认了兴业银行和交通银行确实下发房地产贷款停贷方面的通知，只是具体内容与网传稍有不同。

　　2月23日，国泰君安、海通证券、申银万国、广发证券和招商证券分别举行了“银行停止房贷”事件的电话会议，讨论了事件影响和未来宏观和房地产基本面可能的演进走势。

　　非全面停止房贷仅为暂停

　　国泰君安银行分析师邱冠华称，传闻中提及的某银行全面停止一切房地产相关业务，消息属实，但部分细节不准确。“这个规定是该行在春节前两周的‘全行资产负债管理例会和风险管理例会’上做出的决定：要求业务一线在暂停期间重新梳理和审视房地产相关业务，之后再出台新政策并执行。”

　　邱冠华表示，“暂停期限截至2014年3月底，届时会出台区别对待政策，新政策出台之后一些业务会恢复正常;暂停业务主要包括狭义口径的房地产供应链金融业务(如钢铁、水泥和施工)、夹层融资业务(主要是股权融资擦边球业务)以及房地产开发贷款，不包括土地储备贷款和按揭贷款;传言的其他银行情况不属实，其他银行开展房地产相关业务的态度相比2013年下半年暂时没有变化;预计其他银行‘一窝蜂跟进、一刀切暂停’的可能性较小，总体将会执行‘总量控制、结构调整和区别对待政策’。”

　　邱冠华不认为新一轮房地产相关政策即将出台，同时认为“上海某大行周五暂停了所有房地产项目贷款”传闻不属实;但他表示，“深圳某家中型银行总行大Boss在视频会议上提示房地产风险，对房地产业务态度发生了大转变”传闻属实，但该行也只是中途调整房产业务策略，仅此而已。

　　邱冠华认为，根据当前形势，相对而言，商业银行开展房地产相关业务的大致策略如是：总量控制、结构调整、区别对待。通俗来说，房地产贷款“该放的还会放，该停的还会停”。对一二线城市和大型开发商的业务还是会继续进行，对三四线城市和中小型开发商的业务将会趋向谨慎甚至暂停。

　　申银万国研究所银行组称，交行和招行并未接到全面暂停地产业务的通知，相对而言，这两家银行开发贷比重不高，近期政策未变。“今年以来，民生和几家大行内部对房地产融资和按揭贷款无大变化。民生银行(7.67,-0.13,-1.67%)的房地产企业融资综合成本超10%，大行开发贷偏谨慎，额度与去年下半年无变化，仅中行存贷比压力大，按揭放款周期拉长到2-3个月。”

　　广发证券地产小组称，银行并没有停止开发贷款，多数银行今年目标是开发贷款与按揭贷款保持存量不增。目前除了龙头房企，其余开发贷款利率上浮30%，按揭贷款目前基本没有折扣且回款速度较慢。

　　大风起于青萍之末

　　与国泰君安不同的是，招商证券固定收益研究部(以下简称招商证券)对此次传闻的解读相对更为宏观。

　　招商证券称，目前股份制银行中，只有少数银行还在扩张地产融资，大多已经开始控制。需要指出的是，地产融资控制的主要是夹层融资和地产产业链，并非是直接地产贷款，但影响类似。

　　邱冠华解释称，房地产夹层融资业务是与监管层打擦边球的业务，带有股权融资性质(理财资金在中间环节成立有限合伙公司，再给开发商提供资金)。这类业务在银行的业务占比很小，暂停影响不大。

　　房地产供应链金融业务主要是房地产上游业务(包括钢铁、水泥、建筑)，并不包括下游业务。“下游是商品房销售，对应按揭贷款业务。按揭贷款不在本次暂停和调整范围内。”

　　招商证券警告，所谓大风起于青萍之末。从股份制银行行为观察，不排除地产融资控制作为市场化行为而进一步扩散的可能。同时，目前银行面临利率市场化背景下的非传统竞争叠加以去产能的弱周期，资产负债结构面临剧烈调整，后续影响尚难评估，但信用风险的担忧有阶段性上升的可能。

　　此外，目前资金面改善原因的持续性决定了利率的未来走势。从利率市场化和银行资产结构调整的角度评估，似难以支持短期资金利率持续下行。有一种可能的变化，即在信用风险上升之前，资金面可能会从阶段性宽松走向紧张，之后进一步引发信用问题。

　　招商证券认为，从利率市场化的国际经验和目前银行的行为观察，非标资产或广义影子银行资产业务应该是持续加速扩张而非收缩，且将更合乎监管要求。

　　招商证券预计，银行高收益资产利率(非标利率)还在高位，而债券收益率已经大幅下行，在这样的背景下，今年管理层可能会像去年一样，再次寻找新平衡。

　　同时招商证券提醒，2014年是监管年，宏观政策主基调在于调结构，重点在于进一步试探经济社会容忍度和系统性风险底线。

　　货币政策则落脚于金融风险监测、排查和监管协调，监管的关键在于监管层须对影子银行、地方政府债务、房地产金融和民间融资担保等重点领域明确底线标准和制定事后防控预案。

　　杭州楼盘降价或只是开始

　　对于网传杭州楼盘降价传闻，海通证券研究地产组表示，根据调研情况看，杭州确有两个郊区项目尾盘降价(即德信·北海公园和天鸿·香榭里)，降幅约20%，暂时尚未出现各大开发商大幅降价现象。

　　海通证券地产研究组称，2013年杭州市场总货量3000亿元，销售1599亿元，真实去化率一般。此外，2013年土地出让1300亿元，将在未来形成大约3000亿元新增库存货值，市场将面临价格和库存压力。

　　虽然杭州降价楼盘仅两个，海通证券地产研究组称，“历史经验表明，降价预期对地产杀伤力很大，真实降价对A股杀伤力更大。去年3月属销售高点，基数较高，这将带来后期增速压力，市场短期会承受悲观情绪冲击。

　　尽管如此，海通证券地产研究组仍坚持认为，房地产行业直接进入断崖式下跌概率小，2014年市场风险来自局部爆破。上半年个别城市会因为库存而挤出泡沫，下半年主要看银行流动性释放程度。

　　海通证券地产组补充称，去年四季度和今年一季度，香港开发商宣布新盘降价，比如新鸿基打了八五折，导致出现刚需入市抢购，说明一线城市房价可控。预计今年北上广三地房价仍有5%涨幅，这对于大型开发商不会有很大影响。

　　“今年房地产整体风险需引起足够警惕，但不宜过度解读风险，一线地产商风险不大，这些企业在今年1月份已有大量融资，且部分企业拥有海外融资渠道。”海通证券地产组认为，“中小型房地产企业将迎来并购潮，但这属于正常调整。目前，北上广库存消化量集中在郊区，上海和北京郊区新盘和二手房价格比较合理，价格水平约为2万/平米，这个价位的楼盘有刚需支撑，无需过分担心，也不太可能出现较大幅度价格波动。”

　　广发证券地产小组认为，杭州降价从小开发商开始，主要不是基于资金问题，而是基于对于未来市场相对悲观，这与其上周在珠三角调研的结论一致。据其了解的情况，目前包括主流开发商对市场的判断也偏悲观。

　　“杭州市场去年成交增长6%，房价整体基本保持，而去库存周期则持续增长，去库存周期由年初的不到10个月增长至17个月。”广发证券地产小组认为，“杭州降价不会是个例，未来会有更多楼盘出现打折促销，这符合我们前期对部分地区有价格压力的判断(包括青岛、宁波、南昌、温州、无锡等)。短期内，主流地产股仍然会有估值压力，两会临近，需要提防房地产政策风险。”