“两会”前夕，杭州、常州的个别楼盘扇动降价的翅膀，在资本市场引发一场风暴，不少悲观人士甚至喊出了楼市“崩盘”的声音。随着美国逐步退出QE，热钱撤离中国将导致流动性降低，人民币将不再继续升值……一时间各种唱空的观点甚嚣尘上。

　　楼市的“黄金十年”结束了?今年的房地产市场会怎样走?房价、地价的趋势如何?开发商如何转变经营模式应对挑战?今年“两会”对资金流动性和房地产市场的宏观调控政策的表态，也将为今年楼市格局定调。

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　　旭辉集团总裁林峰：年中会有一波土地价格回调

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　和历年一样，房价和地价仍将是今年“两会”的热点议题。

　　2月底，杭州、常州的个别楼盘降价，并导致A股、H股市场地产股大跌，这显示出投资者对房价过高的担忧。

　　今年的房地产市场会怎样波动?对此，旭辉集团总裁林峰对《每日经济新闻》记者表示，土地价格有望出现一波回落，有望在今年年中出现一个购买土地的最佳时机。

　　不同城市房价将分化

　　“2014年房地产的外部形势并不乐观，但我们已做好了应对困难的准备。”旭辉集团总裁林峰对2014年楼市进行了预判。

　　林峰对此进一步解释，“不乐观”并不意味着“悲观”，而是基于和去年相对较好的楼市对比得出的结论。谨慎对待市场，因为不同城市和区域板块存在分化，这是一个中性的市场。“量减少，价微调和城市分化。”这是林峰对今年房地产市场的一个基本判断。

　　他认为，今年的交易量不会高过去年，可能会回落到2012年左右的一个水平。由于交易量下降，房价继续上涨就会出现压力，不会大幅上涨，但也没办法大幅下调，将是微涨、微跌或者持平的趋势。但不同城市的情况是不同的，甚至同一城市的不同板块价格也会出现分化。

　　今年的房地产调控政策也会出现分化，各个城市会针对不同市场的情况出台政策。从目前的政策面来看，由于房价上涨阻力很大，短期内还不会出台更为严格的房地产调控政策。

　　房价难以大幅上涨的另一面，是给房企从土地市场获取可观收益带来机会。

　　林峰说，每一轮的楼市调控之后土地市场都会出现一波抄底的机会。比如2012年下半年，土地市场就曾出现过一波很好的机会。当时拿地的企业，利润都相当可观。今年年中，市场也可能出现这样一波拿地机会。旭辉因此正在储备粮草，准备在这个窗口期抓住机会，以较低的价格获取一批高质量的土地。

　　旭辉今年关注长三角沿线的一些城市，以及一些需求比较旺盛的城市，比如说郑州、南京。据透露，旭辉今年购买土地的支付金额不低于110亿。

　　林峰说，未来十年，楼市虽然不再是“黄金十年”，但也并不意味着下滑，未来十年应该是“白银十年”。在这十年里，总量是上升的，但增幅是下降的。马太效应比过去十年要明显，因此规模房企仍将保持更快增长，并不会有瓶颈存在。作为旭辉来说，也将专心做好地产主业，不会分散到其他行业中。

　　会更多通过境外融资

　　今年旭辉会进一步加大在资本市场的融资，在境内外市场融资的比例基本做到一比一，一年内到期的短期贷款原则上控制在30%以内。

　　今年初，旭辉已经有两笔融资，一笔是两亿美元的五年期债，还有一笔是三亿美元的银行贷款。境外融资的优势在于，没有层层审批。相比之下，目前旭辉在境内的长期贷款基本上是以项目开发贷为主的，长期负债成本也就是百分之六点几到百分之七点几。

　　由于房价难有大幅上涨，业界普遍认为房地产企业2013年的利润率会出现下滑。林峰对此早有判断，他表示，旭辉已经不是用行业的最高利润率去做了，目前刚需产品只能做到12%的回报率。

　　这并不意味着房地产企业今年整体利润率无法提升，但要提升的办法只有一个，就是提高利润率相对较高的其他类型产品比重。

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　　万达集团董事长王健林：适度偏紧的资金面将成常态

　　每经记者 尚希 发自北京

　　在全国“两会”来临之前，风声鹤唳的房地产市场再次成为全民关注的焦点。

　　“两会”对资金流动性和房地产市场的宏观调控政策的表态，也将为今年楼市格局定调。万达集团董事长王健林日前在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，去年美国收紧流动性、国内流动性也受到控制，今年1月～2月资金面偏紧，某些地方因此出现房价下跌、交易量受挫的现象，但这并不意味着楼市走到拐点。“这种‘适度略紧’的局面，至少将持续五年。”王健林说道。

　　资金面将持续偏紧

　　伴随着杭州个别楼盘价格跳水，目前包括常州、无锡等地的楼盘也出现了降价的迹象，这样的连锁反应究竟会扩散到哪些城市?中国房地产市场是否走到了十字路口，拐点何时会来?

　　“某些地方出现房价下跌、交易量受挫，并不意味着楼市走到了拐点。”在王健林看来，个别城市降价与目前的资金面趋紧有关。“在去年美国流动性收紧、国内流动性也受到控制的客观背景下，今年1月～2月的资金偏紧。”

　　这些降价的楼盘究竟是中国房地产市场拐点的引爆点，还是一次假摔?

　　“不能说是拐点，也不能说假摔，成交量萎缩、价格下降都不是全国的情况，目前只是个别楼盘出现降价，即便是在房地产市场最好的2009年、2010年，或者再往前的2004年、2005年，房地产依然死了很多楼盘。这个行业本身就是高风险行业，并非是说进来就可以赚钱。”在王健林看来，局部的事件并不能对整个中国房地产行业做出判断。

　　对于真正意义上的拐点，王健林提到了两个衡量指标：还需交易量的下降再持续最短半年，或者一年，此外便是价格的下跌。“目前全国公布的一月份的数据，70个大中城市还有60多个城市依然上涨，因此拐点论就不能成立。但可以看到，今年的市场肯定不如2013年火。”

　　房地产市场的降温与日趋收紧的金融市场不无关系，“当然不会太紧，去年GDP已经滑到了7.7%，今年我判断可能还要低于去年。”但王健林同样表示，目前中国还处于靠投资和出口拉动经济的大背景，资金面也因此不会收得过紧，“适度略紧的局面我估计会成为今后的常态，至少是五年内的常态。”

　　全新的电商商业模式

　　虽然对“崩盘论”强烈反对，但对楼市有着理性思考的王健林同样指出，房地产规模化开发的“保质期”也不过还有八到十年。

　　从目前万达的发展脉络不难发现，全国范围内布局的万达旅游城是其发展的又一主线，而这样的产品虽然赋予了很多“文化产业”的内容，但背后的支撑依然是靠传统的房地产开发相结合。“说实话，做文化旅游我不是很想和地产结合在一起，这是不得已为之的做法。”

　　的确，正因为看到了房地产行业的天花板，在万达的布局中早已在发掘更多的“可能性”。从文化旅游项目的发力到O2O(OnlinetoOffline)的电商模式，王健林都在寻找地产之后，下一个时代所需要的“砝码”。

　　在与马云“对赌”后，万达关于电商的动作更是备受关注，在采访中，对于万达未来电商的发展计划，不难发现，王健林已经找到了他的答案。据其透露，在跟马云“打赌”之前，万达就已开始招兵买马做电商研究，最终的思路是做“大数据”、大会员体系，即发展会员，尽可能多地将客流量转化成会员，把会员消费的次数、额度、喜好等建立和掌握起来，对会员消费行为作出精确分析。

　　“万达的电商，将会是全新的商业模式。”王健林提出的目标是，万达力争3年、最多5年做到超过1亿会员。“现在正在谈，但不能说得太明白。肯定会是以万达为主，还会有一个有经验的行业兄弟帮忙一起。”但王健林明确，万达或在今年底或明年初正式对外宣布电商的商业模式。

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　　新城控股副总裁欧阳捷：多元土地出让渠道有助降房价

　　每经记者 沙斐 发自上海

　　去年初以来，“北、上、广、深”等一线城市土地价格不断飙升，开发商疯狂拿地，房价也因此水涨船高。当前的市场该如何平抑地价，让更多的购房者圆居者有其屋的梦想?

　　新城控股高级副总裁欧阳捷提出建议：土地供应主体市场化，土地供应信息透明化，土地供应渠道多样化;允许城市企业现有土地和农村集体建设用地供应到土地市场，实现在政府规划和用途管理下的土地公平自由交易，加强土地供应信息的公开透明，抑制开发商盲目抢地推高地价。

　　分流人口减轻房价压力

　　去年房地产市场出现了两极分化的迹象：一、二线城市土地价格和房价出现大幅上涨，三、四线城市大面积楼盘空置，不时出现“崩盘”、“鬼城”的新闻。

　　欧阳捷认为，造成上述现象的根本原因还在于城市人口分布的不平衡。一方面，大量的人口涌入一流城市;另一方面，部分三、四线城市因为缺少人口导入而出现大面积的空置。如果中小城市能主动吸引人口，在很大程度上可以减轻特大城市的压力，也促进自身城市的发展。一些优质的公共资源应该向三、四线城市倾斜，中央可以通过财政转移支付，支持中小城市的建设，使他们能吸引到更多的产业和人口流入。

　　大城市和特大城市要解决房价和城市病，可以让一些如造船、钢铁等高聚集人口的产业逐渐退出，以缓解一线城市的人口压力。此外，随着城市规模的越做越大，势必会面临土地级差的效应，推高市中心土地的价格，也会推动周边房价的梯次增长，因此控制人口增长和向中小城市转移人口是非常必要的。

　　除了解决人口分布的不平衡，另一个平抑房价的关键是使土地来源多元化，及早开放城市企业土地和集体建设用地流转，显然有利于实现土地来源的多样化。当土地供应出现竞争之后，地价会因为竞争而得到平抑。

　　与此同时，供地信息的透明也有利于土地价格的平稳。由于供地信息的不透明，开发商会因为恐慌和误判而疯抢土地，造成土地价格的疯涨。如果让开发商和社会对供地信息有清晰了解，那么土地价格的大幅暴涨发生的可能性就会减少，一定程度上有利于地价的平稳。

　　判断：行业整体不缺钱

　　此前，兴业银行暂停部分房地产类贷款引起资本市场的极大恐慌，但欧阳捷判断，行业整体资金面应该不会有太大问题。

　　目前M2的增长应该还是比较平稳的，虽没有再大幅增加，但增加的幅度应该也不低，从这个角度来看，国内应该是不缺钱的。整个房地产市场供求的格局没有变，还是比较平稳的。

　　另外，去年国内进出口是增长的，随着欧美经济逐渐复苏，整个经济形势也会比较平稳，进出口还是会增长的，国内的外汇顺差也会逐渐增加，反过来也会刺激流动性的增加，抵消QE退出对流动性的影响。

　　从上述几个方面来看，整个金融环境是平稳的。

　　欧阳捷认为，还是银行资金错配和互联网金融异军突起导致流动性偏紧，不存在金融业对整个房地产业的不看好。

　　前期的地产股之所以出现大跌，是因为投资者担心新的调控政策会在“两会”前后出台。虽然整体资金面不会有太大问题，但欧阳捷认为，不排除小企业日子难过。

　　他表示，今年也会是一个收购房地产项目公司的好机会。