随着内地信贷日渐收紧,永续债券成为在港上市房企融资的新兴渠道。

　　《华尔街日报》报道,据花旗银行的统计数据显示,截至今年上半年,共有八家在香港上市的内地房企发行了永续债券,累计规模达到865亿元(人民币,下同)。

　　据悉,永续债券指没有到期日,投资人可按票面利息永久取得利息的债券。香港粤海证券投资银行董事黄立冲向《每日经济新闻》记者表示,永续债最大的优点是不计入债务,让财务报表得到美化,资金用途也比银行开发贷更为灵活,因此能在内地银根紧缩的大环境下受到房地产企业的追捧。

　　但硬币的另一面是,这些上市房企的真实杠杆率仍在不断提高,部分房企的真实净负债率甚至接近200%的警戒线,假如房地产市场的低迷期超出了预期,巨大的偿债压力有可能成为压垮企业的最后一根稻草。

　　房企追捧永续债/

　　据花旗银行统计,内地房企于2013年合共发行441亿元的永续债券,今年上半年,永续债券的发行规模已经达到424亿元,接近去年的全年水平,内地多家知名民营房地产企业均成功发行了永续债券。

　　“房地产是一个资金密集型行业,融资成本是决定利润水平的重要因素,对于在港上市的内房股而言,国际评级机构的评级高低是决定融资成本的决定性因素”,黄立冲告诉记者,由于评级的高低与公司自身的负债水平有直接关系,负债率越低,往往评级越高,因此上市房企都希望在合理范围内尽可能美化财务报表,降低净负债率。

　　黄立冲说,按照香港会计准则,永续债在港股年报里就以 “永久资本工具”体现,并计入“权益”项下,不需要计入债项,不仅有效降低上市公司的资产负债率,而且还增厚了公司股东权益,加上与正常的银行贷款相比,永续债的使用并没有太多的限制性规定,因此受到越来越多的上市房企青睐。

　　后续风险不容忽视/

　　“虽然永续债券在财务报表上归属于股本工具,但它的实质其实是明股暗债,合约里往往设定了很多收益的保底条款,所以它进一步提高了上市房企的真实负债水平,加大了财务负担”,黄立冲说。

　　花旗银行的研究报告认为,在上半年业绩中看似不错的杠杆率背后,他们注意到有更多的开发商报告了永续债券的发行情况,这种工具对投资者带来不利影响,因为发行方可以通过会计手段掩盖真实的杠杆水平和盈利能力。如果把永续债重新划归为债务而不是权益,部分公司的真实净负债率超过100%甚至达到200%,杠杆率会急剧上升。

　　此外,虽然永续债券并没有设定偿还期限,但在目前内地房企发行的永续债条款中,往往是前2年~3年利息成本相对比较低,此后的利息成本会大幅上涨,如果房企无法在“低息期”偿还债务,后续高昂的融资成本会带来沉重的财务负担。

　　“大多数房企发行永续债券,目的都是在前2年~3年利息成本较低的期限内完成投资并偿还债务”,克而瑞研究中心分析师朱一鸣告诉记者,由于永续债券主要投资于一、二线经济发达城市项目,这些项目的销售都是比较有保障的,这也是房企敢于利用永续债融资的主要原因。

　　但黄立冲警告,一旦房地产市场低迷期超预期,甚至连一、二线经济发达城市也无法幸免,导致房企无法在前2年~3年内偿还债务,后续的高利息会把企业压得喘不过气。“如今房地产的利润率逐渐下滑,大多数企业的净利润率已经跌破15%,如果未来需要承担15%~20%的融资成本,这些永续债很有可能会变成房企的烫手山芋”。