开发贷并无松动目前余额占比远低于10%

　　[“没有开发贷规模控制在10%这个说法，其实各家银行开发贷规模都不一样，交行6%都不到。高一点的可能是8%左右。”交通银行首席经济学家连平也向《第一财经日报》表示]

　　接近央行人士昨日对《第一财经日报》表示，开发贷并没有进一步松动的消息，坊间房地产开发贷规模将突破贷款余额10%限制的传闻并不属实。

　　近日，坊间传闻：央行已经把开发贷授信总量的权限下放至商业银行总行，商业银行可以重新启动新增开发贷款审批制度;央行对商业银行的开发贷限额管理制度已有松动，以往央行要求各大商业银行的开发贷不能超过贷款余额的10%，而现在，各大银行能够自由地调节开发贷总量。

　　对此，上述接近央行人士予以否认。该人士称，自9月30日央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(下称《通知》)以来，央行一直保持并延续该政策;除此之外，对于开发贷，央行无更多指导性意见。

　　多名银行人士也向《第一财经日报》表示，自9月30日发布《通知》以来，并未接到更多关于开发贷的新政。另外，此前并不存在10%的红线，银行开发贷的余额占比亦远低于10%。

　　开发贷规模不会超10%

　　对于各大商业银行的开发贷规模，多名银行人士向《第一财经日报》表示，目前开发贷平均规模仅占贷款余额的5%至6%，不可能达到10%。

　　中国银行国际金融研究所副所长宗良向本报表示：“如果是贷款余额的10%应该是7.8万亿，从没达到过这个数，现在和将来也达不到。目前大约4万亿，占比约为5%。松动之后也不会超过10%。”

　　“没有开发贷规模控制在10%这个说法，其实各家银行开发贷规模都不一样，交行6%都不到。高一点的可能是8%左右。”交通银行首席经济学家连平[微博]也向《第一财经日报》表示。

　　但连平认为，从当前情况来看，开发贷适当增加些是合理的。“今年事实上商业性住宅开发贷是比去年减少了很多，总量增加了1000多亿，但40%投向了保障房，今年上半年投向商业地产就比去年少了。”

　　民生银行金融市场部首席分析师李志强也认为，监管层不会就贷款规模做硬性规定。他对《第一财经日报》称：“给开发商贷款操作起来有阻力，风险都是银行在承担，监管层不太可能就贷款投向、占比作硬性规定，甚至不太可能有指导性意见。这和购房利率有很大区别的。各家银行具体执行还要有自己的方案，包括风控方面。”

　　近几年，商业银行在开发贷方面严格加以控制，银行推行了开发贷名单制。

　　连平表示，大小开发商成千上万，但能够获得贷款、可考虑投放名单里，只有300至400家开发商，能够获得贷款的还是比较少。名单由各家银行自行制定，根据开发商财务和经营状况进行评比筛选得出。“可获得贷款情况方面，名单上的开发贷是考虑的，名单之外的则希望较小，根据开发项目逐一审批。”

　　实际上，在9月30日的《通知》里，也并未具体涉及开发贷规模的政策。央行只是称继续支持房地产开发企业的合理融资需求：银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。

　　对于商业银行是否可以重新启动新增开发贷款审批制度，宗良向《第一财经日报》表示，放松开发贷未来有可能发生，不过即使未来放松开发贷，也是《通知》的延续，开发贷也要保持相对流动性管理。“政策的初衷并不是让房地产又把资金迅速吸走，还是希望房地产保持一个平稳发展，不过度下跌，但也不是全面火起来。中国房地产价格太高了。”

　　宗良认为，总体来讲，放松以后，额度利率如何协调是问题关键。“政策稳定了市场预期，大跌可能性小，真正的需求可以行动了。政策本身还是有良性预期，开发贷包括个贷都会比原来要好。”

　　连平称，《通知》政策总基调是要保持房地产平稳发展，不至于过度调整，满足首套房需求或改善性需求，是保障民生的工程。连平表示：“商业银行会根据形势变化、本行政策做一些调整。在开发贷方面，明年还是会保持一定规模的投放，开发商这方面投资增速明显下降，明年某个时候差不多就是底部了。规模不一定有明显缩小，现在的开发贷对不多的开发商投放，投资增速的回落并不意味着开发贷同步减少。”

　　风险过去了吗?

　　某大行人士向《第一财经日报》表示，此前9月30日出的按揭贷款资产证券化的文件已在传达和执行。因为目前的情况已经和去年完全不同，目前根本不缺少按揭贷款的额度，缺少的是业务，没人来借房贷。

　　大战略(中国)投资管理中心首席经济学家陆俊龙对此向《第一财经日报》表示，地产现在是趋势性下行拐点，从总量来说，城镇化和改善性住房将催生大量的刚需，根据统计局公开数据测算，全国商品房需求量大约800万至900万套，但这一数据已经远远低于目前的住房竣工量。

　　陆俊龙称，具体看来，2013年全国住宅竣工量1100万套，截至2013年末在建住宅5700万套，两者合计6800万套。按照2013年销售1300万套估算，需要5年时间。这还没有考虑二、三线城市已经创了历史新高的现房库存。按照2013年得峰值去化速度，现在哪怕不再新建房屋，则消化起来也还需要5年。

　　但也有银行人士持不同看法，李志强认为，谈房地产拐点是从人口角度，住房需求旺盛会有所下降，但市场改善部分的需求还是存在的。从央行监管层态度来看，放开限购实际上也是为了控制风险，可能还不是为了回归市场化。目前最大风险是否过去还很难判断。

　　连平向《第一财经日报》表示，地产下行拐点的说法有问题，不一定要全消化掉存量才有投资。根据前几年情况，在库存较高的时候，房价依然上涨。每一次调控实际都是释放需求，当然库存较高对于市场来说是有压力的，影响到预期，但是也不要认为所有的库存都是有效库存，三、四线城市很多库存是无效的，将来可能出现类似烂尾楼的情况。总量看似很大，但并不一定等总量消化完了市场才能走向平衡，一定程度的消化还要看需求的状况，市场自然会平衡，关键看运行的周期。

　　连平表示，在这个政策框架下，给予灵活性，多元化资金来源，包括资产证劵化。将来贷款不再来源于一个渠道，可以通过资产证券化，还可以有新的资金进来。

　　央行在《通知》里也提到多元化资金来源，增强金融机构个人住房贷款投放能力。央行称，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

　　宗良向本报表示：“MBS未来这一块会成为重要的产品在市场里发展起来。美国资产证券化发展到后期，个人收入条件较弱，后期的资产证券化发展孕育一定的风险。中国早期MBS产品质量是比较高的。”

　　李志强表示，MBS是盘活存量的一个方式。资产证券化产品对银行来讲，截至目前还是比较谨慎，量也不会特别大。