公积金贷款利率跟进下调

　　一线城市新房成交应声而涨，三四线去库存未见乐观

　　央行降息，各地的住房公积金存贷款利率也迅速跟进。就在央行降息首日，北京住房公积金中心就发布通知，调整住房公积金存贷款利率，其中贷款利率下调0.25%。

　　以购房人使用住房公积金贷款80万元30年还款计算，住房公积金贷款利率调整后，相比此前每月少还118元。

　　除了北京之外，根据21世纪经济报道记者不完全统计，近两日，上海、广州、深圳等24个城市的住房公积金存款利率均按照中国人民银行[微博]有关规定同步下调0.25个百分点。其中，公积金贷款5年以下(含5年)从4%下调为3.75%，5年以上从4.5%调整为4.25%。

　　全联房地产商会名誉会长聂梅生介绍，对楼市来说，最立竿见影的就是货币政策，降息之后，应该在一个月内市场就有反应。而其他的供需关系调整，都不是一个月能反映的。

　　一线城市新房成交提振

　　中原研究中心监测的40个重点城市数据显示，上周末新房成交面积较11月前三个周末的平均水平上升5%，除二线城市微降2%外，一线及三线城市分别上升20%及12%。

　　相比新房，相对敏感的二手房也反应明显。据伟业我爱我家的统计显示，央行降息首日(11月22日)，我爱我家在北京、上海、天津等12个城市的公司，二手房业主和购房客户到店咨询量与上周六(11月15日)相比上涨五成以上，到店房源委托和需求登记量与上周六相比普遍上涨约5%左右。

　　东亚新华地产营销总监贾玉鹏在接受21世纪经济报道记者采访时表示，此前的限贷新政、北京普通商品房住宅标准调整对北京楼市已经是利好。

　　此次降息将进一步增强短期市场信心的确立，以其位于北京通州一个楼盘为例，“降息首日，项目的来电量提高了20%，到访量也提高接近20%。”贾玉鹏说。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟介绍，年底楼市成交出现翘尾行情的可能性很大。

　　房企推盘的积极性也大增，以北京为例，亚豪机构数据统计显示，12月北京商品住宅市场预计将有30个项目入市，与去年同期相比，开盘项目量增加了25%。

　　不过，在高库存的压力下，开发商并没有感到太乐观，“截至今年年底，我们都没有调整价格的打算。”贾玉鹏介绍，短期来看，依然会抓住销售的窗口期，平价跑量。

　　市场继续分化

　　聂梅生预计，11月、12月房价会企稳，去库存增长，销售有望明显上升。

　　不过，政策对市场的影响亦将根据市场情况存在明显的分化。一位信托经理告诉21世纪经济报道记者，降息等一系列政策短期来看，可能会集聚在一线城市和部分二线城市起作用，三四线城市仍不被看好。

　　“三四线城市库存较高，银行等金融机构也已经预警，再加上目前银行资金的额度有限，仍不会随意进入三四线城市，降息等政策也无法从根本上解决三四线城市库存高企，人口净流出的现状。”上述信托经理分析称。

　　住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴介绍，房地产市场出现分化格局，其主原是人口流动。我国城镇化特征，不是农业人口梯度转移进中小城市，而是中小城市人口向特大城市转移。2010年第六次全国人口普查数据，近50%人口定居在名列前35的大城市，其中40%是在一线城市。

　　“这种分化是基于产业格局和人口流动趋势的，短期内很难逆转。”赵路兴介绍。

　　同策咨询研究部总监张宏伟告诉21世纪经济报道记者，降息会让楼市迎来新一波行情，但对于大多数二线、三四线城市来说，库存偏大、去化周期偏长的问题迟早会暴露出来。

　　刚从贵州、昆明回来的聂梅生也认为，“三四线城市的楼市不甚乐观。”聂梅生说，北京等一线城市的供地控制得比较有序，但很多三四线城市供地无序，前几年大发展，供了大量的土地，存量房特别多，不排除后续将出现有烂尾项目的可能性。