在稳定住房消费政策刺激下,当前我国住宅市场交易趋向活跃,楼市出现回暖迹象。但与此同时,二手房交易量急剧增长,导致住宅市场供应总量明显增加,或将对新房产生挤出效应,影响到新房去库存化进程,楼市运行增加不确定性。

　　二手房交易激增是当前楼市运行突出特征。目前看,随着我国住宅供求关系跨越短缺时期,以及人口拐点到来,加上住宅投资价值趋降、家庭财富配置结构优化、股市持续大幅上涨、投资性住房变现需要等因素的共同作用下,当前二手房上市意愿明显增强。而稳定住房消费政策也有助于二手房交易达成。特别是二手房交易营业税免征期限由5年缩短至2年,以及二套房首付比最低降至四成,对二手房上市有明显推动作用。2015年4月,北京二手房网签量达17191套,创出近25个月以来新高;广州市中心六区二手住宅交易由市场中介促成的新增放盘面积和签约面积,环比分别飚升106.75%和88.14%;成都二手住房成交环比增长33%;温州市区二手住宅交易量环比上涨超过50%。

　　二手房大量上市增加楼市运行不确定性。从市场交易数据看,当前市场二手房交易量明显超过新房。据中介机构统计数据,2015年5月,剔除保障房和自住房后的北京纯商品住宅共成交6064套,环比4月增长33%。而二手住宅签约网签量为16627套,同比增长1.4倍,是新房成交套数的2.74倍。深圳新房成交6071套,环比4月增加近五成,而二手房成交13378套,环比增长28%,是新房成交套数的2.2倍。上海市二手房成交量达到3.88万套,环比上涨1.6%,同比上涨1.57倍,连续两个月维持在3.5万套以上的高位水平,刷新上海历史次高点。

　　这些情况表明,二手房已构成住宅市场交易主体,将对未来楼市运行方向产生巨大影响。一是住宅市场供应可控性下降。应该看到,二手房上市规模存在不可控特点,贷款利率、住房交易价格、住宅租金水平、社会投资渠道等多种因素,都将对当期二手房上市规模产生影响。二是住宅供求关系调整博弈更趋复杂。过去住宅市场主要由房地产开发企业和购房群体的双方博弈,演化为房地产开发企业、二手房业主、购房群体的三方博弈,住宅供求关系调整将更加复杂。三是二手房上市交易量上升,将对新房去库存形成巨大挑战。截至2015年4月末,全国商品房待售面积65681万平方米,比3月末增加682万平方米。2015年1至4月,全国住宅施工面积418479万平方米,同比增长3.2%,未来一年左右将形成实物住宅供应。这些情况表明我国新房去库存压力不减,而二手房上市交易量的上升,将增加全社会住宅供应总量,无疑将对当前以新房去库存为主要目标的政策取向产生深远影响。

　　综合来看,考虑到当前我国城镇存量住宅规模巨大,拥有二套房及以上的家庭也不在少数,需要高度关注二手房上市主导市场交易总量的这一重大变化。为适应当前住宅市场交易结构重大调整,不仅需要地方政府适当控制土地供应节奏,避免未来市场供应过快增加。还需要房地产开发企业摆正心态,充分认识“去库存”仍是当前及未来一段时间楼市运行的关键词,加大促销力度,以加快资金回笼,推进新房去库存化进程。