●政府将刺激住房需求作为拉动宏观经济的重要手段,购房融资成本降低,金融杠杆加大,支持了改善性住房需求的释放,也吸引了特大城市投资投机需求的提前进场。

　　●我国产业结构正面临深刻转型,第三产业在经济总量中的比重将不断上升,而第二产业在经济总量中的比重将趋于下降。由于第三产业主要集中于一、二线城市,而第二产业则是三、四线城市的重要经济支柱,这种产业结构转型实际上指明了未来的城市的人口分布蓝图。

　　●下半年一二线城市开发企业将率先加大补充库存力度,带动一二线城市土地市场回暖和开发投资回升,这对宏观经济增速将有一定的拉动效应。

　　2015年上半年,中国楼市在金融显著宽松、政策刺激力度空前、股市大起落等重大事件的综合作用下,经历了由全局性低迷到销量显著回升、局部房价反弹的转折。由于不同区域市场住房库存下降速度不一,下半年中国楼市存在结构性的房价快速上涨风险。

　　上半年楼市回顾:

　　销量逐步回升,房价局部反弹

　　2015年上半年,在宏观刺激力度加大特别是金融宽松的大背景下,房地产交易回升。一二线城市率先完成去库存过程,房价止跌反弹。三四线城市由于前期库存过高、需求相对疲软,房价仍延续2014年的跌势。由于总体库存较高,开发投资仍惯性下滑,拖累了宏观经济增速。在热点城市,投资投机者也开始提前进场。

　　一二线城市房价率先反弹,三四线城市房价延续调整。随着宏观刺激力度的加大,2015年5月,中国大中城市房价扭转了自2014年5月以来的跌势,出现了一定程度的价格反弹。100个大中城市样本住宅平均价格上涨为10569元,比3月份上涨了46元。从环比看,2015年3月,100个大中城市中,房价环比上涨的有43个,持平的有2个,环比下降的仅55个。到2015年5月,环比上涨的城市增至48个,房价环比下降的城市降为52个。从同比看,2015年5月,房价同比下降的城市为87个,同比上涨的城市为13个,房价突破上年同期高点的城市个数与3月份相比未发生变化。

　　在宏观需求刺激下,不同城市库存去化速度不一。一二线城市库存去化速度较快,房价结束调整率先反弹。三四线城市库存仍然较高,延续2014年二季度以来的跌势。2015年3月,一线城市房价微涨,二三线城市房价齐跌。100个大中城市中,一线城市房价指数环比上涨0.03%,同比下降1.73%;二线城市房价指数环比下降0.35%,同比下降5.58%;三线城市房价指数环比下降0.07%,同比下降6.27%。到2015年5月,一线城市房价涨速加快,二线城市房价止跌反弹,三线城市房价继续下跌。100个大中城市中,一线城市房价指数环比上涨1.48%,同比下降0.05%,二线城市房价指数环比上涨0.25%,同比下降5.11%,三线城市房价指数环比下降0.35%,同比下降6.29%。

　　销量逐步回升,库存增速减缓。2015年下半年,中国商品住房销售量增速显著回升。2015年3月,中国商品住房累计销售面积为16,078.80万平方米,同比下降9.8%。商品住房累计销售额为10,062.17亿元,同比下降9.1%。到2015年5月,中国商品住房累计销售面积为31935万平方米,同比持平,表明二季度销售速度加快。商品住房累计销售额为20732亿元,同比增长5.1%。随着销量回升,库存增速减缓。2015年3月底,中国新建商品住房待售面积42,817万平方米,同比增长23.5%。到2015年5月底,中国新建商品住房待售面积增加至43,025平方米,同比增长21.9%,增速比3月底下降1.6个百分点。

　　总体住房库存仍处高位,开发投资增速惯性下滑。由于总体住房库存水平仍处较高位,二季度开发企业主要以去库存为主,对于投资购地积极性不高,开发投资增速惯性下降,对宏观经济增速形成拖累。2015年3月,中国商品住宅开发投资累计额为11156.219亿元,同比增长5.9%。到2015年5月,中国商品住宅开发投资额累计为21,645.00亿元,同比增长2.9%,增速比3月份下降3个百分点。2015年3月,中国商品住宅累计新开工面积为16,791.32万平方米,同比下降20.9%。2015年5月,中国商品住宅累计新开工面积为35,091.00万平方米,同比下降17.6%。

　　政策刺激力度加大,投资投机需求进场。政府将刺激住房需求作为拉动宏观经济的重要手段,购房融资成本降低,金融杠杆加大,支持了改善性住房需求的释放,也吸引了特大城市投资投机需求的提前进场。宏观政策刺激是促成2015年下半年住房销售速度显著提升的重要原因。2015年1季度,中国GDP同比增速降至6.95%,为2009年2季度以来的最低点。出于对宏观经济不景气的担忧,中央政府加大了住房需求刺激力度,住房信贷政策显著趋于宽松。

　　当前主要问题:

　　区域市场发展失衡

　　结构性过剩与结构性短缺并存

　　当前我国住房市场最大的问题是,区域住房市场发展严重失衡,结构性过剩与结构性短缺并存。一二线城市住房供求矛盾突出房价畸高,三四线及以下城市住房阶段性过剩库存高企。不恰当的宏观刺激政策,一方面可能引发一二线城市房价快速上涨,另一方面还将加剧三四线城市未来的过剩。

　　三四线城市短期供过于求,去库存将是首要任务。过去十年,在快速城镇化与工业化浪潮的强力推动下,城镇住房整体呈现供不应求的态势。一方面,大量农村人口涌入城市,形成巨大的住房刚性需求。另一方面,工业大发展、经济起飞所带来的国民家庭收入快速增长,必然催生大量改善家庭原有居住条件的诉求。与此相对应的是,我国原有的城市规模狭小、住房老旧,无法满足爆发性增长的住房需求。但2014年以来,住房“总量供不应求”时代已经淡出,“结构性过剩”时代已经到来。城镇化与工业化作为过去十年住房市场发展的超级引擎,目前都处于减速状态。经济增长进入所谓的“新常态”,城市经济结构正面临着巨大的转型升级压力。由于收入增长决定人口流向,经济减速也意味着城市对人口的吸引力正在减弱。在需求总量退热的同时,中国城镇住房却已经累积了巨额的存量,并且仍在按以往的惯性高速增长。特别在一些三、四线城市,商品住房积压现象已经很严重。2014年,尽管政府对住房需求管控政策已经趋于宽松,但住房市场仍然在主动下调。这表明,住房市场形势正由总量供不应求进入结构性过剩阶段。此外,过去十年,各地方政府通过“高铁新城”、“金融中心”、“沿河新区”等各种题材,遍地开花式地开发建设了数量庞大的新城。随着房地产热的退潮,其中有一部分可能沦为鬼城或空城。

　　一二线城市住房仍将供不应求,扩大供给仍是主线。虽然住房总量短缺的时代已经过去,三四线城市住房短期过剩明显,但由于人口的流入及收入水平的提高,一二线城市住房仍将存在一定程度短缺。我国产业结构正面临深刻转型,第三产业在经济总量中的比重将不断上升,而第二产业在经济总量中的比重将趋于下降。由于第三产业主要集中于一、二线城市,而第二产业则是三、四线城市的重要经济支柱,这种产业结构转型实际上指明了未来的城市的人口分布蓝图。未来一段时间三、四线城市人口总体将持续外流,而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重,而其未来一段时间内的人口又呈流出态势,住房供给结构性过剩问题必将会更加突出。而一二线城市随着人口的继续流入住房仍将供不应求,扩大供给仍是楼市发展主线。

　　出现过剩的主要是区位和配套条件差的住房,优质住房仍将短缺。虽然从量的方面看,中国城镇商品住房已经出现结构性过剩。但从质的方面看,很大一部分家庭居住条件仍然较差,狭小公寓、老旧公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。随着人们收入的增长和对生活品质要求的进一步提升,对优质住房的需求还将稳步增长,优质住房仍然具有一定的稀缺性。

　　当前住房需求刺激政策将加剧住房市场结构失衡。历史经验表明,在经济增速下降的条件下,政府容易走上利用过刺激住房需求保住经济增速的旧路。当前中国经济的增长主要靠投资拉动,而住房投资当前固定资产投资的主体。如果再考虑到上下游产业的作用,住房产业对宏观经济的拉动作用举足轻重,是名副其实的国民经济支柱产业。住房建筑及装饰行业也将吸纳大量农民工就业,具有极重要的社会稳定意义。此外,住房市场的景气度将直接影响公众的经济信心。在目前全球经济不景气,中国经济增速也不断下滑的条件下,政府必然寄希望于通过刺激房地产市场,来保证经济增长与社会底层就业,提振经济信心。刺激住房市场成为政府保证经济增长的一个重要筹码。

　　但是,单一住房需求刺激政策将加大宏观经济风险和房地产市场不稳定性,使一二线城市房价短期飞涨,三四线城市过剩现象更加严重,从而阻碍房地产市场改革的深化。在市场相对过剩时代,住房市场仍蕴含着巨大的潜在需求,需要通过深化供给机制改革才能加以释放。让城镇居民能够较低成本地获得高品质、个性化的住房,是启动住房改善性需求的关键。单纯的住房需求刺激政策只能扩大住房投机,加大住房过剩水平,难以有效提高居民住房条件。特别是金融刺激政策,还容易带来通胀、金融不稳定等严重后果。

　　下半年楼市展望:

　　一二线城市快速上涨

　　三四线城市相对稳定

　　总体而言,2015年下半年,一二线城市房价可能加速上涨,三四线城市稳中有降或稳中有升。房地产开发投资缓慢回升,带动宏观经济增速向好。

　　一二线城市去库存速度加快,存在快速上涨风险。在宏观金融刺激、住房需求的行政管制政策不断松绑及股市财富效应等的综合作用下,预计下半年一二线城市住房销售将继续加速。由于2014年以来住房开发活动进入阶段性低谷,短期后继供应难以迅速放大。当库存被消耗到低于合理值时,住房将出现短期供不应求的局面,房价有可能加速上涨。买涨不买跌的惯性将进一步推动住房交易的放大。这个时间节点大约在2015年3季度未到2015年4季度。

　　三四线及以下城市以去库存为主,房价相对稳定。三四线及以下城市面临着住房库存水平高、人口老化、产业结构转型困难、需求增速较低等问题。即使销售速度有所加快,短期库存水平短期难以下降到合理值范围内。稳价走量将仍是三四线及以下城市2015年下半年的主线。具体到不同的城市,房价可能小幅上涨或下跌。

　　开发投资缓慢回升,带动宏观经济增速触底回升。随着销售速度加快库存水平降低,下半年一二线城市开发企业将率先加大补充库存力度,带动一二线城市土地市场回暖和开发投资回升,这对宏观经济增速将有一定的拉动效应。