近日，国家统计局公布了前10个月房地产相关数据，截止到10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。
在宏观经济增速放缓的大背景下，上周高层频繁提及房地产行业，并纷纷表示要积极地稳定楼市，传递“去库存”的明确态度。业内人士表示，“库存重灾区”的三四线城市去库存的措施有望出台。
全国房地产库存持续上行
中小城市土地交易市场低温持续
中国经济网了解到，北海市区常住人口153.93万人，现有库存量超过500万平方米，在没有新增供应量的情况下，需要两年半能消化完;烟台市区常住人口180.27万人，现有库存量超过800万平方米，在没有新增供应的情况下，需要26个月的时间来消化;三亚市区常住人口53.6万人，库存量近400万平方米，在不增加的供应的同时，按照当前的消化速度，需要23个月才能完全消化。
除此之外，据公开数据显示，在中原地产监测的21个城市中，三成城市库存消化周期超过一年,另有三成城市消化周期为半年。
而中国经济网记者从国家统计局官方网站了解到，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高，据统计，除了今年5月份库存下降了15万平方米外，其他月份一直呈上涨趋势。
库存量虽持续走高，但一二线城市的库存压力确明显小于三四线。中原地产首席分析师张大伟分析，正是由于区域间的差距，三四线城市由于库存高，市场风险提高。而一线城市新增人口众多，房地产市场需求相对旺盛，所以多数大型房企回归一线城市，造成了土地市场的火热，高价地频出。
据中国经济网了解，10月一线城市共推出土地50宗，推出土地面积250万平方米，环比增加4%，而北京土拍火热揽金近300亿。相比一线城市，二三四线城市量价下滑，其中二线城市楼面均价及出让金上月冲高后回落，同比增幅均缩小。三四线城市供地量增加，成交各项指标仍以下降为主，交易市场低温持续。
“金九银十”房企加速推盘，但是依然没有阻挡库存再度上行。9月，据中指院数据显示，重点监测的城市中，仅2城市库存有所下降，分别是蚌埠和杭州，其余城市均呈现上涨，其中南充涨幅最大为20.32%，深圳次之上涨14.92%。
楼市将有望延续宽松政策环境
去库存仍是重中之重
日前，习近平总书记、李克强总理前后接连强调要化解房地产库存，促进房地产业发展。在业内看来，中央针对房地产市场的接连表态，或将影响今年年底的中央经济工作会议，预计明年对楼市的政策态度将会更加宽松。 而在此之前，我国的房地产政策一直在不断放松，中央与地方从促进住房消费和稳定楼市的角度纷纷下发文件来稳定房地产的发展。
据中国经济网了解，早在9月，住建部发布公积金异地个人住房贷款操作的相关细则，公积金缴存人要到异地贷款买房的，只要向缴存城市公积金中心申请书面证明即可。业内人士表示，自330新政以来，目前公积金首套二套房的政策已是历史最宽松的情况，同时政府还在持续向市场释放利好，这次公积金异地使用，对楼市来说也有刺激作用。
除此之外，央行连续降息、降准，加上三部委联合降低公积金贷款首付比例，松绑限外令等房地产市场的利好政策的刺激下，全国主要城市房地产市场出现复苏，特别是深圳房价，连续多月领涨全国其他城市，暴涨60%左右。
中国指数研究院认为,短期来看,在年度销售目标和现金回款压力下,房企将采取更积极的销售策略,市场整体库存压力将继续缓解,一线及部分热点二线城市房价将延续温和上涨趋势;而部分三四线城市仍以去化为主,房价将保持平稳。
房地产库存影响投资
保障房市场化成为去库存一大“利器”
房地产库存持续高位，直接影响到房地产投资数据。国家统计局数据显示，1-10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点至2%，创历史新低，这一增速增速已经连续21个月下滑。
有专家认为，高库存、低投资格局下，房地产正在从过去中国经济的引擎转变为增长拖累。在过去30多年年均26%的增长之后，今年前10月，中国固定资产投资增速已下滑到10.2%，全年很可能跌破两位数。
所以国家层面要出台政策来引导住房消费。而保障房的市场化运作成为了去库存的一大利器。目前，有很多城市都在保障房建设与去库存难题中摸索可行性方案，李克强总理也明确提到过，要把一些存量房转为公租房和安置房。而福州办商品房的回购、北京保障房、沪版土地置换获得保障房资金等尝试，都为其他城市去库存起到了示范性的作用。
李克强总理曾表示，要加快户籍制度改革，推动住房消费。专家分析，大中城市户籍吸引力较大，户籍制度对推动市场成交效果明显，但相比之下，户籍制度改革和购房相结合的政策还存在错位问题，当前楼市库存较大、投资下滑严重的三、四线乃至县级市，不存在太多的落户问题，户籍制度对推动住房消费的效果或有限，而加快户籍制度改革必然会推动住房消费，对去库存有很大的积极影响。 |
