近期上市房企密集公布11月份销售业绩，多数房企年底“抢收”效果明显，11月份销售额大幅增长，带动前11月份销售总金额大幅提升。世茂房地产、龙湖集团、阳光城等房企已经超额完成全年销售目标。
在前11个月销售整体良好的情况下，房企拿地规模也同步增长，全国30个大中城市土地出让规模创下历史新高，其中第二梯队的房企抢地坚决。
项目销售情况良好
中指研究院数据显示，已发布11月份销售业绩的房企中，近8成销售金额实现同比增长。其中，越秀、中南置地、奥园、碧桂园等销售额同比增幅较大。越秀房地产11月份共实现销售金额78亿元，同比增长达202%，暂列第一。
不少房企已提前超额完成全年销售目标。克而瑞数据显示，2019年前11月，世茂房地产、龙湖集团、阳光城、金科、禹洲、中梁、宝龙等房企已提前完成全年销售业绩目标。
以世茂房地产为例，公司11月份合约销售额约为305亿元，同比增长60%;合约销售面积为178.31万平方米，同比增长61%。公司11月份平均销售均价为每平方米17106元。2019年前11个月，世茂房地产累计合约销售额约为2277.3亿元，累计合约销售面积为1277.83万平方米，同比分别上升47%、36%。2019年世茂房地产的销售目标为2100亿元，截至11月底已超额完成年度目标。
部分一线梯队房企11月份销售有所放缓，但由于前期项目销售情况较好，完成全年销售目标“触手可及”。以中国恒大为例，公司2019年11月份共实现销售金额370.6亿元，同比增长8.8%，环比下降59%。2019年前11个月，公司累计实现销售金额5805.4亿元，已完成全年销售目标的97%。
土地市场高位运行
12月17日，财政部披露2019年11月份财政收支情况。在土地和房地产相关税收中，契税为5618亿元，同比增长6.7%;土地增值税为5862亿元，同比增长12.4%;房产税为2672亿元，同比增长1.8%;耕地占用税为1227亿元，同比增长5.9%;城镇土地使用税为1977亿元，同比下降10.3%。地方政府性基金预算本级收入为64365亿元，同比增长10%，其中土地出让收入同比增长8.1%。
中原地产研究中心统计数据显示，土地市场继续高位运行。截至12月17日，2019年50个大中城市合计卖地3.97万亿元，同比上涨16.3%，刷新历史纪录。其中杭州合计出让土地金额达到2709亿元，位列第一。上海卖地1822亿元，苏州卖地1683亿元，紧随其后。另外，昆明、温州等16个城市卖地金额超过500亿元。
中原地产首席分析师张大伟认为，从全国土地市场看，2019年二季度明显冲高，三季度在政策的影响下，土地市场有所退烧，但整体依然高位运行。
对于房企而言，最近几个月，各地的土地市场约束条件相对减少，包括部分城市的土地限价、土地保证金、土地配套保障房都有所调整。在这种情况下，叠加部分城市的限价政策微调，开发商拿地积极性提高。从市场变化看，第二梯队的房企抢地坚决。
张大伟预计，未来房地产市场走势依然会出现分化。房企对非优质土地定价会出现下调，但对优质土地的争抢依然激烈。虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。
从近期房企拿地情况看，不少头部房企加大三四线城市的拿地力度。以华夏幸福为例，公司近日公告，11月1日至11月30日，公司下属公司在河南省新郑市、安徽省长丰县、浙江省嘉善县、湖北省孝感市、湖南省湘潭市合计获得7宗地块，土地面积合计约为19.5万平方米，成交金额合计约为4.17亿元。从地块位置看，均为三四线城市。华夏幸福表示，上述土地使用权的获取符合公司的土地储备策略，有助于进一步提升公司未来的经营业绩，保障公司产业新城业务及配套业务实现可持续发展。
三四线城市受关注
58安居客房产研究院分院院长张波指出，房企在整个四季度“抢收”的现象普遍，预计12月份商品房成交水平或有可能超过11月份。今年“金九银十”成色不足，11月楼市降温依然在延续。虽然人才政策在一定程度上提升各地楼市，尤其是三四线城市的热度，使得房企以价换量得以持续。随着年末返乡高潮的到来，返乡置业人群将带动城市热点切换，三四线城市将获得更多关注。
张波称，从11月份数据来看，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.9%和1.0%，涨幅较上月分别扩大0.2个百分点和0.5个百分点。随着春节临近，市场整体购房需求量会减少，房价在岁末年初很难有大起伏。
张波指出，未来房价稳定依然是重中之重，对于过热城市的调控仍会保持一定高压，房价下行压力较大的三四线及以下城市或有政策出台。从58安居客线上平台的调研数据来看，11月购房者信心指数为99.8，环比上升6.1%;经纪人信心指数为102.6，环比下降1.3%，比10月1.7%的降幅有所收窄，可见用户和经纪人信心都有所回调。
张大伟表示，在三四线城市楼市依然相对低迷的情况下，房地产企业把更多资金投入到一二线城市，导致一二线城市土地市场升温，未来三四城市不排除有新的楼市政策出现。 |
