在房地产市场“金九银十”传统旺季，开发商以价换量，尤其是头部房企取得了不错的销售业绩。这是否意味着未来一段时间楼市将逐步回暖？研读十九届五中全会发布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》可以看出，“房住不炒”仍将是未来房地产调控政策的主基调，“促进住房消费健康发展”有望给市场带来更大增量空间。

　　今年下半年，各地调控政策不断加码，房地产市场总体保持平稳，房价过快上涨的势头得到了有效遏制。在房地产市场“金九银十”传统旺季，开发商以价换量，尤其是头部房企取得了不错的销售业绩。这是否意味着未来一段时间楼市将逐步回暖？

　　从不久前刚刚落下帷幕的十九届五中全会通过的“十四五”规划建议可以看出，“房住不炒”仍将是未来房地产调控政策的主基调，“促进住房消费健康发展”有望给市场带来更大增量空间。

　　“金九银十”楼市总体平稳

　　从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看，9月份商品住宅销售价格涨幅略有回落。

　　国家统计局城市司高级统计师绳国庆介绍，9月份各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回落。二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅延续回落态势。尽管10月份的房价数据尚未出炉，但从总体上看，9月份、10月份两个月全国房价保持了平稳。

　　九十月份是房地产市场传统销售旺季，房企自然不愿错过这一促销的好时机。比如，恒大地产推出大规模营销活动，仅“十一”期间销售额就高达600亿元左右，10月份整体实现全口径业绩规模逾1000亿元。富力地产率先入驻房产电商平台“天猫好房”，借助平台力量推广宣传，“十一”期间仅在该平台就实现销售额56亿元。远洋集团9月份、10月份销售额分别为160.3亿元和161.1亿元，分别同比增长19%和31%。

　　研究机构统计显示，恒大、融创、碧桂园、万科、保利这5家房企9月份、10月份两个月合计销售金额均突破1000亿元。此外，10月份保利、绿城、世茂、金地、招商、金茂等房企销售表现也较为突出，单月业绩规模同比提升显著。

　　不过，业内人士普遍认为，房企把握销售窗口期积极营销，相比于其他中小型房企，龙头房企表现更为突出。而且整体来看，三季度以来房企总体业绩规模增长主要还是得益于年内销售和供货节奏后移，供应量显著提升。

　　今年下半年以来，深圳、南京、杭州、成都等多个城市相继出台房地产调控措施，打击投机炒房行为，防止楼市过热。从目前来看，政策效果明显，调控之下房价未出现过快上涨势头。平稳仍是当前市场总基调。

　　坚持“房住不炒”主基调

　　政策走向对未来房地产市场的影响至关重要。随着“十三五”进入收官之年，展望下一个5年，房地产市场的主基调将是怎样的？

　　《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》（以下简称《建议》）提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”“促进住房消费健康发展”“有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给”“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。

　　上述内容均表明，房地产政策将保持稳定性和延续性。“十三五”期间，“房住不炒”政策提出之后，我国房地产市场总体进入平稳发展阶段，个别城市对房价过快上涨势头均采取了“露头就打”的高压政策。即便是在今年上半年新冠肺炎疫情突如其来、经济下行压力增大的情况下，下半年房地产市场调控仍未有丝毫放松。中央和多个主管部门均表态坚持“房住不炒”定位，并约谈有关城市，出台融资新规，多地持续出台调控措施，彰显了遏制房价过快上涨的坚定决心。

　　可以说，“十四五”时期房地产政策的主基调仍将是“房住不炒”，房地产市场平稳健康发展将是清晰的方向。

　　受调控收紧影响，10月份地方出台房地产政策明显减少。基于中央层面始终保持房地产调控定力和下半年以来各地雷厉风行的调控手段，预计下一阶段房地产政策环境仍将从紧，地方在出台调控政策时仍会保持审慎，热点城市及房价上涨过快城市仍将面临调控收紧，不排除有更多城市加入“限购限售潮”。

　　中房研协测评研究中心发布的10月份《全国房地产政策变动监测报告》认为，从长远来看，房地产调控目的在于稳地价稳房价稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。伴随着热点城市房地产市场相继得到有效管控，房地产政策环境也将由紧向稳转变。

　　《建议》也明确提出，要坚持因城施策，促进住房消费健康发展，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。在政策指导下，未来地方调控分化预计进一步加剧，三四线城市或将率先出手，通过加快新型城镇化建设、鼓励农民进城购房落户、给予购房补贴或税收优惠等手段稳定楼市。而在一些热点城市，房地产市场监管则将保持高压态势。

　　促进住房消费健康发展

　　在很多人的观念中，投资房产能够实现财富保值增值的目标，即便未来几年房价不能再像过去那样大幅上涨，至少也能跑赢通胀。买房果真是稳赚不赔的买卖吗？

　　近年来，楼市用事实证明，买房投资与其他投资行为一样，既可能赚钱，也可能赔钱。有研究机构对比了过去3年的房价与CPI后发现，房价涨幅真正超过CPI涨幅的只有西安、烟台等少数几个城市。在上海、广州、北京等一线城市，过去3年来房价涨幅并未跑赢通胀；而在武汉、天津、廊坊等城市，房价相对跌幅明显。

　　《建议》在提及住房消费时，明确“促进住房消费健康发展”。业内人士普遍认为，“住房消费”并不是简单意义上的购房消费，购房消费正逐步向居住消费转变，包含租赁住房、装修改造、配套升级、品质改善、提升服务等更大范围的消费需求，链接着建材家居、家装、康养、物业服务等多个行业。

　　值得注意的是，促进住房消费的重点更在于“健康发展”，是指居民基于城乡迁移、家庭变化、收入增长的住房改善需求得到满足。对于开发企业而言，要重视多样化经营，着重提升持续运营和服务的能力。随着未来新房开发数量将减少，物业管理、养老、商业、文旅、老旧小区改造等或成为房企的重要利润来源。