春节假期之后，深圳、杭州、广州、南京等多个热点地区频频发布楼市调控新措施。据统计，2021年以来，各地房地产调控已累计高达70余次。调控内容主要集中在租赁政策收紧、打新秩序、增值税、房地产市场乱象等。

    业内人士指出，调控对市场短期有降温的作用，预计2月商品住宅销售价格涨幅收窄。但从长期来看，针对打新潮及经营贷的调控力度将决定楼市走势。

    密集调控

    深圳2021年以来已发布多次楼市调控政策，对前期执行的调控政策“打补丁”。最新一次调控内容显示，夫妻离婚并将房产分割登记给无购房资格一方名下的，另一方自离婚之日起，3年内不得在深圳市购买商品房(3年内再婚或复婚的，也适用本规定)。

    2月18日，杭州市住房保障和房产管理局发布《关于提供虚假购房报名资料人员的通报》(简称《通报》)。《通报》指出，御潮府、丹枫四季院、君品名邸、紫璋台公寓等9个项目中有27户家庭的申报信息或报名材料存在虚假、失实情况。根据杭州市房地产市场持续健康发展协调小组《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》第十二条规定，决定对这27户家庭实施禁摇一年的处罚。

    中国指数研究院浙江分院常务副总经理高院生认为，此次处罚表明了政府态度，在房住不炒大基调下，要加强市场监管和规范，虽然不能完全堵死政策的一些漏洞，但能起到敲山震虎的作用。

    中国证券报记者梳理发现，2021年以来，各地房地产调控已累计高达70余次。房地产调控政策集中在租赁政策收紧、打新秩序、增值税、房地产市场乱象等方面。

    “打新带来的套利投资客、疫情导致的学区房回购潮、银行企业贷与按揭贷之间的巨大利差是推动热点地区楼市出现火爆迹象的三大主要原因。在房住不炒背景下，过热地区出台调控政策是在情理之中。”中原地产首席分析师张大伟分析指出，“从各地发布的楼市调控政策内容来看，上海、深圳、杭州等前期房价上涨明显的城市，2021年出台的都是楼市‘打补丁’政策，方向主要针对房地产市场的资金面、购房资格等。”

    针对调控效果，张大伟称，调控对于市场短期有降温的作用，但并未影响这一轮上涨的根本原因。所以，具体效果如何需要看针对打新潮及经营贷的“补丁”政策与执行力度。

    一线城市加速上涨

    从国家统计局发布的最新数据看，1月，以一线城市为代表的多个地区房价呈加速上涨趋势，这些地区2021年以来基本都发布了楼市调控政策。

    国家统计局数据显示，2021年1月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上个月扩大0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、1.0%和0.3%。二手住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅比上个月扩大0.7个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。

    58安居客房产研究院分院院长张波表示，从统计局公布的1月数据来看，4个一线城市均呈现房价环比上涨趋势，并且一、二手房房价上涨都有扩大迹象。其中，二手房涨幅超过新房。这说明，房地产市场需求依然旺盛。虽然深圳、广州等城市在2020年已经出台相关政策，但人口流入以及取得购房资格人数不断增多，导致市场需求在一定阶段集中释放。二手房价格上涨和教育资源有较大关联，对应优质教育资源的房源价格涨幅较为明显。

    张波指出，市场依然存在炒作者，也有部分房地产从业者和一些不良自媒体跟风炒作。北京、上海、深圳在一季度已频频出台政策，堵漏洞、控金融、打炒作的信号十分明显。虽然之前一线城市调控政策的严厉程度从全国来看已属“顶格”，但不代表没有进一步收紧的空间，不代表会任由投资炒作氛围提升。

    相比之下，二三线城市的涨幅扩大趋势明显减小，尤其是三线城市上涨幅度已明显趋缓。张波表示，二三线城市的市场分化依然延续，部分二线城市热点区域的“红盘”受限价因素影响，无需促销，市场关注度也会极高，甚至需要出台政策来保障无房户优先购房；而非热点的三四线城市，年初降温明显，尤其是轨道未覆盖，配套不完善的区域，房价上升乏力。

    贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，在调控密集出台及春节假期影响下，2月以来房地产市场降温，房价上涨动力走弱，预计2月商品住宅销售价格涨幅收窄。

    贝壳研究院数据显示，2月以来，一线城市中北京、上海及深圳贝壳二手房市场景气度已高位走平或回落，业主报价由涨转跌。2021年仍是房价上涨与调控博弈加剧的一年，总体看，房价涨幅会较2020年有所收窄。区域上，从春节后首周分城市贝壳二手房市场景气指数看，上半年长江沿线部分城市如宁波、无锡等房价上涨压力仍较大。

    “抢人”政策加码

    近期，部分热点地区针对人才落户、人才住房建设等方面，出台了较为积极的调控措施，给这些地区未来楼市走势增加了新的想象空间。

    南京市日前发布落户新政，浦口、六合、溧水、高淳四区落户限制放宽，对持有上述四区居住证、缴纳城镇职工社会保险6个月以上的人员，即可办理落户。同时，江苏省内居住和社保缴纳年限可累计互认，并探索与长三角城市群中具备条件的省外城市实施户籍准入年限同城化累计互认。这意味着，南京市面向整个江苏省乃至长三角城市群打开了落户大门。

    中指研究院南京分院总经理高小妹认为，南京市四个郊区入户门槛的降低，客观上会给南京市带来人口的流入，增加潜在的购房需求。但有可能出现投资客通过户籍政策绕开限购买房的行为，未来南京市可能会出台相应的购房政策限制炒房客行为，真正实现留住人。

    除南京市外，广州市也在近日印发了《广州南沙新区创建国际化人才特区实施方案》，要求到2035年全面建成国际化人才特区，成为粤港澳大湾区人才集聚新高地；建立涵盖人才住房补贴、人才公寓、共有产权房的人才安居体系，力争三年内新增1万套人才公寓和共有产权房，便利境外人才和重点发展领域急需人才区内购房。