严查购房资金来源、加强限售管理，土地集中出让……今年以来，全国各地调控政策频出，直指自去年年末以来过热的楼市。如今，这些政策正在发挥效应。贝壳研究院近日发布的《2021年4月楼市报告》（以下简称《报告》）显示，4月份，全国66城新房市场成交量增速收窄，50城二手房成交量环比降约20%，二手房价格指数涨幅收窄。克而瑞研究中心近日发布的报告也显示，4月份29个重点城市商品住宅成交面积同比增长16%，环比下降4%。

    一线城市新房市场降温

    新房市场在轮番调控政策的影响下，4月份开始出现增速下降的态势。《报告》显示，1-4月全国66城新房市场成交套数相较1-3月增速收窄约25个百分点。从4月单月来看，成交量较2020年和2019年同期均有所回落。

    贝壳研究院分析师潘浩认为，调控政策力度加强叠加小阳春动力趋弱，在全国新房整体成交量累计同比增幅或将逐渐平稳的大势之下，三四线城市将会显著放缓。

    楼市热度降温在调控措施加码的一线城市表现较为突出。具体来看，北京、上海、广州、深圳4月新房成交面积同比增幅较3月均下降10-20个百分点。相比较而言，二线城市市场活跃度仍然较高，特别是长三角、长江中游、东南沿海的武汉、南京、杭州、温州、宁波、福州、厦门、扬州、泰州等城市，1-4月新房成交面积较去年同期均有30%以上的增长。

    克而瑞研究中心发布的报告显示，4月份全国300城经营性土地总成交建筑面积降至12177万平方米，环比下降22%。克而瑞研究中心分析师肖文晓认为，未来各区域、各城市市场或将持续分化，市场主旋律将由城市周期性轮动转变为一城一行情，而市场冷暖变化很大程度上取决于供求关系。

    二手房市场高位回调

    与新房市场步调一致，受调控与季节性因素影响，全国二手房市场在3月见顶之后高位回调。贝壳研究院数据显示，4月全国50城二手房成交量环比下降约20%，其中合肥环比降幅超40%，宁波、厦门等热点城市环比降幅超30%。《报告》显示，4月全国50城二手房价格指数涨幅由3月的1.6%收窄至1.0%，其中有32个城市涨幅收窄或由微涨转为微跌。二线城市二手房价格指数环比涨幅均有所缩小，其中厦门缩小超过2个百分点。而北京、上海、广州等一线城市二手房价格环比涨幅均较上月缩小。

    与3月供需两端均高度活跃不同，4月全国50城二手房新增挂牌房源环比降约7%，客户带看量与上月基本持平。50城二手房景气度指数较上月下降至33，连续第2个月回调。其中，上海、广州、深圳调整幅度较大，合肥、杭州、厦门、宁波及泉州、绍兴、嘉兴市场景气度回调。“市场热度由一二线城市向周边三线城市转移，未来三四线城市调控收紧的压力较大。”潘浩分析认为，楼市调控开始向三四线城市下沉，政策已覆盖到县级城市，未来土地市场升温的三四线城市随时可能被调控。

    租赁旺季进入尾声

    走过3月小阳春的房屋租赁市场，4月以来进入租赁旺季的尾声。贝壳研究院数据显示，4月全国重点40城住房租赁成交量环比减少20.4%，各城市成交量均环比减少超过10%。

    其中，呼和浩特、太原和烟台4月租赁成交量环比降幅最大，无锡、宁波、佛山、苏州和南昌市环比降幅最小。一线城市中上海环比降幅最大，达到近30%，北京、深圳和广州环比降幅在20%以内；新一线城市中西安、青岛环比降幅最大，西安环比降幅超过25%，苏州、佛山和长沙环比降幅最小，在15%以内。

    租赁住宅成交量的下滑暂未带动租金价格变动。4月全国重点40城中26城租金指数环比上涨。哈尔滨、芜湖和太原租金指数环比涨幅最高。

    潘浩表示，因高校毕业生带来的租赁旺季或将逐步显现，预计5月租赁市场活跃度再次提升，北京等对人才吸引力较强的一二线城市租赁市场升温将更为显著。这在业主出租信心加强上可见一斑，数据显示，4月新增租赁房源挂牌均价环比和同比均上涨，全国重点40城新增房源挂牌均价为38.4元/平方米，环比小幅上涨1.5%，同比上涨3.8%。