近期，二手房停贷、暂缓的消息频出，主要出现在一些热点二线城市。据了解，目前上述情况已在武汉、杭州、重庆等地开始出现。与此同时，不少城市房贷利率一路走高。对于上述现象原因，大多数银行表示受房贷调控政策的影响。

    房地产贷款集中度管理制度政策自今年1月1日施行以来，已有半年时间。《证券日报》记者调查发现，经过持续整治，资金过度流入房地产市场的问题已得到初步扭转。由于监管部门已开启“房地产贷款集中度管理”，未来房地产贷款增速不会再高速增长，但仍面临一些问题待解决。

    中信证券研究所副所长、首席FICC分析师明明在接受《证券日报》记者采访时表示，虽然房地产贷款增长速度得到了控制，但还应该关注其他贷款的资金用途和流向，防止个人经营性贷款、消费贷款等资金挪用于购房；除此以外，还要防止流动资金贷款、并购贷款、经营性物业贷款等资金挪用于房地产开发，从而削弱政策效果。

    银行逐步“消化”

    房贷集中度管理政策

    近期，多地多家银行纷纷上调房贷利率。例如，广州地区包括国有大行、股份制银行在内的多家银行再次上调房贷利率。热点二线城市中，杭州、重庆、南京、武汉、郑州等地的银行房贷业务出现了收紧迹象，部分银行暂停了二手房贷款业务，甚至有银行暂停受理新房房贷业务。

    今年二季度以来，多数城市房贷利率持续走高。据贝壳研究院近日发布的72城银行房贷利率简报，6月份信贷管控持续高压，多城市房贷利率上调超过30BP。2021年6月份首套及二套房贷利率指数连续7个月上升，从6月份主流利率平均值来看，首套为5.52%，二套为5.76%，银行签约周期一般在46-50天之间波动。

    6月份72城房贷平均放款周期为50天，较上月延长2天，其中，超六成城市放款周期延长。

    不难发现，房贷额度紧张的城市正是一段时间以来成交火热、房价上涨较快的城市。对于房贷紧张的原因，多位银行业内人士称，这是在今年以来实施的房地产贷款集中度管理制度下，金融机构主动调控的结果。

    多项数据显示，房地产金融调控的效果正在初步显现。

    当前，我国房地产融资呈现出“五个持续下降”特征。截至今年4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，创8年新低；房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.5个百分点，已连续7个月下降；投向房地产的理财产品规模同比下降36%；房地产信托余额较去年同期下降约13.6%，自2019年6月份以来呈持续下降趋势；银行通过特定目的载体投向房地产领域资金规模持续下降。

    央行公布的统计数据显示，2021年5月份住户中长期贷款新增4426亿元，较4月下降10%。居民中长期贷款主要以购房按揭为主，这已经是居民部门中长期贷款新增额度连续两个月下降。

    房贷新政考验

    银行资产调整能力

    从目前执行的情况来看，房贷政策实施的效果初步显现。但在执行过程中仍存在一些问题亟待解决。

    “在银行根据房地产贷款集中度管理整改的同时，有三方面潜在风险需要关注。”明明对《证券日报》记者表示，首先，从房地产贷款内部管理来看，落实监管要求过程中，应注意完善客户集中度风险限额指标，压降大额授信集中度风险；其次，注意调整授信政策，特别是在融资受限的背景下，房企信用风险抬头，要加强对房地产企业实行严格的名单管控；再者，由于我国房地产贷款余额较大，房地产类贷款规模下降及占比增速回归，商业银行资产配置面临重大调整，“资产荒”背景下欠配问题对银行也将成为一项考验。

    银行业内人士指出，房贷集中度管理规定，对银行资产负债表的影响表现在各个方面。对银行而言，房地产类贷款投放金额减少，将会倒逼其调整资产结构。

    例如，6月25日，招行副行长王良在股东大会上表示，该行一季度房地产集中度和住房按揭集中度分别较去年下降0.59个百分点和0.67个百分点，小微贷款保持快速增长，信用卡贷款恢复性增长，弥补住房贷款少增的缺口。该行一季度净息差2.58%，较去年同期下降3bp，展望全年，净息差预计在去年基础上会有所下降，主要是贷款资产端收益下降较为明显，贷款定价下降明显，高收益的房地产贷款受限制等原因所致。

    “正常的住房刚需依然需要得到合理保障，因此需要对购房者的资金来源、购房资质等进行严格审核，在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持，加大对住房租赁市场金融支持等。”明明认为，房贷收紧背后的政策意图在于打击炒房行为，为楼市去杠杆，降低金融体系潜在系统性风险。“房住不炒”基调之下，额度控制不等于不放款。

    苏宁金融研究院宏观经济研究中心副主任陶金在接受《证券日报》记者采访时表示，购房需求是相对于住房供给而言的，当前人口流入地区土地供应不足，导致房价上涨，监管为了控制房价上涨幅度，只得从需求端进行压制。