国务院办公厅日前发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中明确提出，要加大差别化信贷政策执行力度，加强房地产信贷风险管理。其中，“二套房贷贷款首付款比例不得低于40％”“加强房地产信贷风险管理”“防止境外热钱冲击我国市场”等表述凸显出房地产市场的金融调控力度逐渐增强，备受市场关注。

　　明确二套房贷首付比例

　　这是近期国家高层首次对二套房贷首付比例加以明确。去年12月份召开的国务院常务会议要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”时，曾提出要“加大差别化信贷政策执行力度”，但并未对二套房贷首付问题予以明确。

　　“当前出台这样的规定非常及时，向市场释放了明确的调控信号。”交通银行首席经济学家连平接受新华社记者采访时指出，二套房贷首付四成的规定两年前就曾出台，这次是以国办通知的形式，在政策上进一步加以明确。

　　2007年9月，在全国楼价持续飙升的情况下，央行、银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，通知规定第二套（含）以上住房首付比例不得低于40％。2007年以来，这一政策虽然一直没有变化，但在执行层面上，一些地方政府和商业银行普遍减弱了政策执行力度，出现了二套房贷款首付不及四成的现象。这种“低首付”房贷模式以极低借贷成本助长了房产的投资和投机，推动了房价的飙升。

　　“通知通过差别化信贷导向，一是提出要继续支持居民首次贷款购买普通自住房，这是基于对房地产的健康发展、促进经济发展来考虑的；二是继续释放‘抑制投资投机性购房’的信号，有利于打消市场对通胀不合理的预期。”连平认为，随着楼市金融调控力度的加大，未来各商业银行执行力度也将加强，则必将有利于稳定市场价格。

　  楼市信贷风险进入调控视野

　　此外，通知还对房地产信贷风险予以了高度关注。提出要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。

　　“一般来说，年初国内信贷环境都会较年底更为宽松，容易出现放贷冲动现象。国家在这一时期提出加强房地产信贷风险管理是很有针对性的。”连平认为，去年下半年我国房地产贷款增长格外迅猛，风险也在加大。

　　去年以来，我国房地产市场火爆，企业资金异常充裕，分析人士认为这与开发商较以往更容易获得银行信贷有直接关系。国家统计局数据显示，2009年前11个月我国房地产开发企业资金来源中，总计流入房地产的信贷资金超过1．6万亿元，此数据比2008年同期多出六成之多。而在去年全国9万多亿元的银行新增贷款中，约六分之一流入到了房地产开发领域。

　　如果过分依赖银行资金进行房地产开发，有可能给将来埋下一定的信贷风险。记者了解到，有些开发商从银行获得贷款后，资金并未真正用到支付工程款等开发领域，而是投入到了土地市场，用来在土地市场上拿地，在推高了土地价格、加剧房价上涨压力的同时，还形成了房地产融资“高杠杆化”趋势，放大了房地产信贷风险。

　　种种迹象表明，随着近期国际上迪拜债务危机的爆发，房贷风险问题已开始进入监管层的视野，防范力度正在加大。日前召开的2010年中国人民银行工作会议专门强调，要密切关注房地产市场变化，严格执行有关房地产信贷政策，促进房地产金融健康发展。

　　警示热钱冲击楼市风险

　　此外，通知明确提出要防止境外热钱冲击我国市场。尹中立认为，当前全球各央行普遍维持低利率，导致国际短期跨境资金流动日渐加剧，刺激着新兴市场股市楼市价格的不断上涨，正是在这一大背景下国家提出要防范热钱冲击。

　　“预计今年海外热钱会进一步进入新兴市场国家的股市和楼市等领域，将有可能进一步助推价格泡沫的膨胀。国家正是基于这样的担忧，提出了要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控。”尹中立说。

　　去年以来，随着美元的持续贬值和发达国家金融机构的去杠杆化，国际短期跨境资金开始在全球范围内重新配置风险资产，新兴市场国家成为热钱流动首选目的地，而流入新兴市场国家的资金最终又源源不断地进入到股市和楼市。由于我国股市楼市价格涨幅较快，更是成为海外热钱的窥觑之所。

　　“虽然国内流动性的骤然增加是推高国内楼市价格上涨的主要原因，但热钱的流入在推高市场价格水平方面也的确起着火上浇油的作用，并且助推楼市出现泡沫化趋势。”中国社科院金融所国际金融室副主任张明说。