房地产市场无疑是2010年中国经济当中最受关注的部分。面对高速上涨的房价，从当年1月起，针对房地产市场的宏观调控就始终在加力。“国11条”“国10条”、当年9月底多部委联合出台措施调控房地产……楼市成为政策和资本角力的舞台。

    面对时下依旧高企的房价和被政策短期抑制的需求，预期中更严格的调控措施还会出台吗？保障性住房如何发挥更重要的作用？短期限购政策将走向何方？

    一系列待解的悬念留给了已经到来的2011年。

    稳房价：新一轮调控会否开始？

    随着房地产市场调控难度的增大，来自通胀压力、汇率压力、投资渠道匮乏等各种外部因素的影响也越来越多。2010年末中央和各部委的表态和举措传达出了中央对房地产继续调控的坚强决心。

    2010年12月26日，国务院总理温家宝再次重申稳定房价的决心和承诺不变，国家将从两个方面继续加大力度以稳定房价：一方面，加大保障性住房的建设力度；另一方面，继续抑制投机。

    在年末的最后几天里，住建部部长姜伟新在住建部年终工作会议上明确表示，在既有的调控政策之外，还将进一步细化已经有的调控政策，并会同有关部门储备调控政策。

    对于未来的房地产调控，北京大学房地产研究所所长陈国强认为，就行业本身而言，只要调控政策大方向不变，调控的效果就会逐渐显现，市场关系会回归到正常的状态。但是，“房地产调控已经不再是房地产行业本身的问题，很大程度上取决于外部因素的变化，这是目前房地产调控需要格外关注的问题。”

    房产税：试点改革何时启动？

    2010年末房地产市场的反弹引发了人们对新一轮调控的强烈预期。根据此前释放的政策信号，房产税试点是否会在不久之后正式启动成为各方关注的焦点。

    关于房产税的话题，在整个2010年都处于一种持续升温的状态。“从目前的市场情况看，房产税试点已是箭在弦上，在2011年正式推出已是大势所趋。”上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭在接受记者采访时表示，目前作为首批试点城市的重庆、上海已经明确表示做好了相应的政策准备，只等国务院的一声令下。

    一直以来，以房产税为代表的对房屋保有环节征税一直都被很多业内人士看成是房地产市场调控的一大利器，是根治“炒房”与“土地财政”两大房价推手的“杀手锏”，但房产税改革真的能够立竿见影地让房价降低吗？

    “从短期看，房产税试点的推出对市场预期肯定会形成打压，对短期内抑制房价的上涨有利。”陈国强表示，不过由于试点的范围有限，其向全国范围内推广的时间更是漫长，因此不能指望试点的推出就能对市场产生根本性的影响。

    在采访中，很多专家表示，从长远意义来看，房屋的保有环节征税肯定是有利于我国房地产市场健康发展的，但房价最终还是由供求决定的，当前最重要的依旧是通过诸如保障性住房建设在内的综合政策措施，让老百姓“安居”。

    保障房：能否左右来年楼市？

    就在不久前，住房和城乡建设部明确，要在2010年开工建设580万套的基础上，2011年全国将建设各类保障性住房1000万套。中央政府和地方政府在保障性住房建设上的决心空前。2011年，是否会成为一个保证性住房大规模入市进而左右房地产市场的年份呢？

    “由于2009年开工建设的很多保障性住房在2011年会竣工入市，其对中低端市场的分流作用将会越来越明显。”杨红旭分析指出，由于保障性住房的建设需要一定的周期，而中国的保障性住房建设大规模开展主要是在2008年底9000亿元安居工程计划出台之后。虽然去年的建设速度比较快，但保障性住房整体大规模进入市场很可能还是未来3到5年之内的事情。

    “保障性住房能否在今年，甚至在未来成扮演更为重要的角色，最关键的问题仍然在于政府在推动保障性住房建设时的执行力。”陈国强认为，面对今年提出的，如此大规模的保障性住房建设计划，中央和地方政府如何在土地、资金等各方面保证其实施将是一个严峻而现实的考验。

    限购令：权宜之计走向何方？

    2010年9月底，年内房产调控进入一个新高潮。2010年9月30日，深圳市首先出台政策，继北京之后开始限制居民购买多套住房，随后国内10余城市先后出台了不同版本的“限购令”，虽然具体要求不同，但目标无一例外地指向了以投资、投机为主的多套房购买。

    “限购令”的不断出台引发了市场的强烈反应。作为调控楼市的“权宜之计”，“限购令”在2011年还会走多远，这些有的规定了期限，有的没有明确期限的限购政策对未来楼市还将产生怎样的影响？

    杨红旭表示，无论是中央还是地方，其实都清楚地知道限购政策这种直接干预市场的调控方式只能是一种中短期政策。何时退出，主要取决于调控的目标和效果是否能够达到预期。

    “厦门、福州等城市，限购的政策已经继续延期。反之，如果调控效果明显，也不排除一些限购的城市会逐渐淡化限购的政策。”杨红旭说。

    “作为一个特定时期的特殊手段，限购政策的实行短期内在调节市场、抑制投机购房方面肯定会有明显的效果。”陈国强说，“但这并非长久之计，如果长期实行，肯定会扭曲市场关系。”

    业内人士分析认为，在调控作用之外，限购政策一个重要的意义就是释放出一个明确的信号不要怀疑中央调控房地产市场的决心。

    土地价：高价地会否再现？

    2010年，土地市场持续升温，在年初京沪等地不断涌现出楼面均价创新高的高价地之后，年末，多个城市再次出现高价成交地块。

    根据北京市土地整理储备中心截至2010年12月23日的统计数据，2010年北京土地市场成交的经营性用地和工业用地共计252块，土地出让金累计超过15亿元，是2009年全年的163.4%。同时，上海全年的土地出让价格也创下了新高。

    专家分析指出，由于2011年，积极的财政政策不会发生变化，地方政府以土地出让的方式获得财政收入的动力不会减弱。

    杨红旭表示，土地价格被一而再、再而三的推高，地价高涨自然难抑房价，这就为国家调控房价制造了更大的障碍。

    在这一背景下，2010年的最后几天，国土部高调披露了全国8省26宗住宅闲置土地情况，并强调要对住宅闲置土地的开发企业“严肃追究责任”。

    2010年12月19日，《国土部关于落实房地产用地调控政策通知》出台，对招拍挂出让中溢价率超过50%，成交总价或单价创历史新高的地块进行了更加严格的监管与限制，虽未明确提出禁止高价地，但政策施压的态度十分明显。

    “短期的行政干预，肯定能起到作用，然而要解决土地财政这一老问题，还需健全多领域的机制和体制，比如财税体制方面的改革。”杨红旭表示。