房价“拐点”将现，而行业集中度进一步提升将成必然

    从4·17“国十条”到“9·29”新政，市场对房地产调控的力度与决心发生了一个质的转变——彼时，国十条一度被指并无新意，而9·29出台的一系列调控细则，让公众意识到此番调控绝不仅仅是一个形式，从而这一轮政策被冠以“新政”的称号。

    如今，距离9·29新政整整一年，记者通过采访，梳理了不同房企的各色形态，众多房企在此轮调整中逐渐转型，而行业洗牌也不可避免，开发商逐渐两极分化。

    转型：

    多数一线房企的共同选择

    9·29之后，在住宅市场前景未明之际，商业地产却开始风生水起：包括万科、保利等在内的传统住宅房企巨头，开始纷纷对外宣布“转型”：从专一的住宅供应商，开始向商业地产和度假地产投入大量资金和精力。以万科、保利为代表的A股房企，均表示商业地产等持有型物业将占比其整体投资的20%左右。

    事实上，龙湖地产的销售情况已经显示出来商业以及度假地产对其业绩的有力支持：公开资料显示，今年以来，龙湖地产重点推出了位于重庆、成都以及北京等地区的商业地产项目，同时，其在烟台推出的度假地产项目也一度售罄。分析人士指出，龙湖位于西部地区的项目以及商业地产和度假项目的推出，为其销售业绩助力匪浅。

    与此同时，伴随着一线房企的转型，是一年以来的上市房企管理层的频频变动——不完全统计，去年以来有超过150名高管或离职或职位变动。

    一个再度引起市场对商业地产关注的事件在于，近日，全球最大的私募股权公司黑石集团将所持上海Channel one购物中心95%的股权，以14.6亿元人民币出售给香港郑裕彤旗下的新世界发展有限公司。这一行为，被指外资看空中国的商业地产。

    有报道指出，黑石持有上述商业地产项目不过3年，在目前的市场环境下，外资投资国内物业的持有年限缩短，在某种程度上反映了其看空国内商业地产项目，也因此引起业内对商业地产前景猜测纷纷。

    投机？套现？

    “地产+X”概念被热炒

    与大型房企谋求转型以及大手笔持有物业不同，A股市场上，规模以及实力相对较小的房企则另寻突破：以地产+X的概念来赢得市场青睐。

    早一批因涉矿而被热炒的是宁波联合。作为一家同时也进行房地产开发却业绩平平的综合性上市公司，宁波联合在某券商出具了一份对其锑矿储量和业绩进行预估的研报后，其股价连续三个交易日收盘价格涨幅偏离值累计超过20%。

    虽然，随后宁波联合否定了上述研报的部分内容。但是，宁波联合因其锑矿概念而带来几轮上涨行情，却无意的开创了房企涉矿概念股炒作的“先河”——

    今年以来，包括中弘股份、华业地产、天业股份、多伦股份、绿景地产、莱茵置业、西藏发展、万泽股份以及ST兴业等多家房企都一度因为涉矿而被市场热捧，掀起一轮又一轮涨停的行情。

    其中，多伦股份因传出在黑龙江取得金矿和铜矿采矿权的传闻，再加上其在上海多伦路二期一号地块被寄予厚望，致使其股票在7月1日-8月8日期间，27个交易日累计涨跌幅高达136.63%！

    然而，股价一路走高之后，投资者等来的消息，却是上海多伦路地块被转让、大股东大手笔减持以及董事长林建星辞职等一系列利空消息。

    8月8日，多伦股份股价升至最高点后，又开始一路走低之旅——截止9月28日，多伦股份36个交易日累计跌幅为38.77%。

    事实上，8月以来，股价走低的“地产+X”绝不仅多伦股份：华业地产股价在今年3月起开始攀升，并在8月16日起达到阶段峰值——WIND数据显示，华业股份在3月16日-8月16日区间，累计涨幅高达111.53%；然而，达到“峰顶”的结果是随后一路的股价走低，8月17日-9月28日，30个交易日累计跌幅达到35.10%。同为涉矿房企的绿景地产，自6月10日起股价一路走高，同样是在8月16日股价冲到阶段高点，之后又开始跳水走低——在8月17日-9月28日30个交易日期间累计跌幅为20.38%；

    同样被热炒的股份还包括天业股份，两周内出现5个涨停板，以复权后的股价计算，8月17日其每股价格高达26.22，创出十年以来新高的记录！

    最近一个因涉矿被炒得地产股是国兴地产，因传出矿产资源注入消息，其股价自9月20日开始拔地而起，一周内竟出现两个涨停板，累计涨幅达34.72%。而随着公司对上述矿产注入传闻的否定，公司股价又于次日出现逾5%的跌幅。

    事实上，9·29以来，随着调控政策的步步加码，上市房企屡被看空。然而，这其中，一部分中小上市房企借助“地产+X”概念，股价竟屡屡被炒得风生水起，更是一度成为部分上市公司股东借机套现的机会。

    风险？机会？

    保障房建设的进退两难

    9·29新政中，最为重要、也是被认为对行业整体影响最大的政策，就是保障房的建设。2010年12月，中央经济工作会议更是明确指出要逐步形成保障性住房体系和商品房体系——也即所谓的住宅体系“双轨制”。

    然而，保障房一贯以利润率低、政策性强等诸多原因，令房企参与热情不高。然而，住建部一再督促以及相关优惠政策出台的情形下，市场也逐渐从中察觉到保障房建设所能带来的机会。

    今年以来，与“涉矿”题材一起被追捧的上市房企概念，就是保障房。诸如首开、中天城投、北京城建等保障房建设“大户”，一度被市场所关注和热捧。

    一直以来，保障房建设一度被视作“鸡肋”项目。《证券日报》记者在多次采访中了解到，资金以及退出机制问题一直是存在于保障房建设当中的两大待解难题。

    之前，作为一度被热捧的保障房概念股之一，中天城投在之前传出因为资金问题而停工的消息。而原本可以用来进行保障房资金来源之一的地方债融资平台，又因存在地方政府违约风险而被广泛质疑。

    在保障房住房的退出机制上，也令人担忧。中国中冶作为保障房建设首屈一指的央企，曾有相关人士表示，他们几乎不参与除两限房以外的政策性住房建设。其中一个重要的原因在于，担心建成公租房或是廉租房后，地方政府对此类项目的回购风险。中国中冶相关人士曾对《证券日报》记者表示，公租房和廉租房对资金占用较大，一旦出现政府拖延回购甚至违约的情形时，将会给公司带来较大的资金压力。

    不过，保障房建设中，总有赢家。9月8日，北京城建子公司拟向北京市保障房建设投资中心申请7亿元贷款，期限五年总融资成本为7.61%。据称，北京市保障房建设投资中心是由北京市政府成立的，以市场化运作来实现保障房的融资、投资建设和运营管理的机构。

    抄底与被兼并：

    房企们的两极分化

    因为限购，一线城市住宅库存持续攀升；因为限购，传统的“金九”也黯然褪色。截止9月28日，北京可售住宅总量为11.27万套；而有数据显示，因成交惨淡，上海商品住宅库存或将创2007年以来新高。

    因为限购，富力地产率先公开表示下调房价并调低全年销售目标；因为限购，近期被市场质疑信托融资风险凸显的绿城，在其新房销售率持续走低的情况下，甚至被传要从港交所退市的消息。

    可以说，绿城中国可以说是这一场调控之中，风险最先凸显且“绯闻”不断的房企巨头。因被传海航开价30亿收购绿城，而进一步引发监管部门调查其信托风险的新闻，而随之引发的，竟是绿城不排除从港交所退市的传言……

    作为房企巨头的富力以及绿城出现上述情形，分析人士指出，很大一部分原因在于这两家企业的项目均较为集中：富力主要集中在一线城市；而绿城中国则以杭州为大本营，主要项目都集中于杭州和上海。而在持续的限购压力下，这两家房企的项目所受影响最大。特别是绿城，项目不仅分布相对集中，更是以高端项目居多，因此所受压力也就最大。

    而一线房企中得万科、保利，前者在一个月的时间里连续在北京拿下4幅地块，在全国其它地方也屡有斩获。保利地产则保持其一贯扩张作风，在全国各地“东征西讨”之余，还把昔日央企中国兵器集团旗下子公司世博宏业所有的蓟门桥地王项目，以收购的方式纳入囊中。

    在商业地产方面，SOHO中国行政总裁张欣认为未来12个月内银根将持续缩紧，届时资金的力量将显示出来，届时可以获得收购、并购的机会。

    据悉，截止9月初，房地产行业发生80起并购案例，涉及交易金额228.7亿元——无论是并购数量还是所涉金额，都突破了历史记录。其中，仅8月份房地产行业就发生了18宗并购行为，这中间就包括了6起央企剥离旗下公司房地产业务并对外出让的行为。

    彼时，9·29新政出台之际，市场对于调控的力度与决心尚存争论。而随着调控政策的步步加码，尤以限购与紧缩的货币政策影响对开发商的资金和投资投机性需求影响最大。如今，市场终于形成共识：房价“拐点”将现，而行业集中度进一步提升将成必然。