对于中国楼市来说，今年冬天似乎来得特别早。在业内人士看来，“金九银十”早已不复当年风光，而近期二三线城市限购、各大银行上调首贷房利率等政策面层层加码，更让楼市寒风瑟瑟。统计局日前发布的数据显示，9月中国北京、上海、广州、深圳等46个城市房价出现停涨或下降。市场人士认为，中国部分城市的房价拐点已经隐现。
　　不过，中国社科院城市发展与环境研究中心研究员、中国城市经济学会副会长牛凤瑞认为，房价大跌的可能性很小，住房是稀缺商品，房地产市场的基本态势是供不应求的，同时，还要警惕房价长期下行导致供求紧张，从而引发无法遏制的房价回涨。

　　首套房贷利率上调可抑制过旺需求

　　近期，各大银行纷纷上调首套房贷款利率，并有从一线城市向二三线城市蔓延之势。对此，牛凤瑞表示，从宏观层面上看，要遏制通货膨胀，改变这种过度的流动性，房贷利率提高是一种经济手段，房地产作为一个局部，肯定要受这种供求关系产生强烈的影响。

　　但牛凤瑞坦言，从购房人的角度来讲，首套房的贷款的利率增加，增加了买房人的负担，相当于变相的提高了房价。这是一个宏观决策的合理的选择问题。那么从国家宏观角度来看，对房地产的调控来说，房贷利率提高以后，可以进一步遏制这种过旺的需求，应该说也是可以选择的措施之一。

　　房价大幅下跌可能性很小

　　目前市场普遍预期楼市已经入冬，业界观望情绪浓厚。在谈到楼市拐点的问题时，牛凤瑞表示，住房是稀缺产品，房价要降30%、50%的可能性较小，房地产的基本态势是供不应求的，要警惕房价长期下行加剧供求紧张而导致房价不可遏制的回涨。

　　在他看来，中国的房价的走势，价格要是有一个适度的下降的话，那么会刺激一部分人出手购买。而交易量的回升必然造成价格的压力。而房产作为一种稀缺的产品，如果保持低价，将不会有有效的供给增加。

　　所以，当价格长期下行的时候，开发商就会减少拿地，减少开工，减少投资，那么两年以后，真正的住房有效供给会大幅减少。在这个时候将会更近一步加剧供求关系紧张，造成价格上涨，是不可遏制的，这是我们应该极度警惕的。

　　牛凤瑞称，房价降下来是让人欢呼的事，但是很多人把房价下跌解读是要房价绝对值降下来，而且是降30%、50%，实际上出现这种局面的可能性是很小的，否则我们的经济就会出大问题了。

　　保障房分配制度设计仍需细化

　　今年，住建部确定了全国开工1千万套保障房的目标，目前保障房开工率超过90%，完成千万套保障房目标已毫无悬念。但对于保障房大面积的集中开工建设，牛凤瑞认为，为避免造成新的不公，保障房的分配制度设计仍需细化、科学化。

　　牛凤瑞表示，目前保障房的概念已被“泛化”，包括有产权的保障房、经济适用房和无产权的公租房等等。而一千万套保障房仅仅是开工，不等于验收竣工，房子只有具备真正的居住价值才是实实在在的。

　　同时，牛凤瑞认为，保障房摇号问题容易造成新的不公。保障房分配仍需要多角度多层次来统筹考虑。

　　他还表示，国家在政策设计上应该使保障房分配更加公平。同时，我们仍处于社会主义初级阶段，整个住房保障标准不能定的太高。

　　投资客炒房是因缺乏投资渠道

　　打击投机炒房，是房地产调控的重要一环。对此，牛凤瑞表示，国内投资客的炒房问题是由于缺乏投资渠道引起的，打击投机炒房，要为庞大的民间资本增加投资渠道。

　　他认为，改善性住房需求仍是购房者的主体，投资需求只占一小部分。中国房地产行业基本态势仍是供不应求，这一走势短期内难以改变。在房地产领域，怎样满足人们日益高涨的住房需求，一切政策应该围绕这个问题去设计，这也与扩大内需、改善民生形成完美契合。

　　在牛凤瑞看来，国内投资客的炒房问题是由于缺乏投资渠道引起的。我国国内投资渠道狭窄，除了股市就是楼市。黄金、大蒜、生姜等等并没有太大的资金容量来融下中国庞大的民间资本。要增加投资渠道涉及到金融领域改革的问题，但就普通居民来说，没有其他投资渠道，就把钱都投到房产上，从而改善个人的生活条件和居住质量，这也是无奈之举。

　　对于如何解决炒房问题，牛凤瑞认为，先要解决炒房客与银行的暗箱操作问题。政策调控最终打击的目标仍是投资性需求，而不是自住性需求和改善性需求。房地产行业最终生产出的是实物，交易的也是实物，与西方国家有本质区别。