限购、限价、限贷等政策持续发力、步步趋紧，使得楼市步入购房者与开发商的深度博弈区间。目前来看，成交量萎缩、开发商资金断裂均已成为既定事实，但房价并未出现实质上的下降。楼市究竟是“假摔”还是真降？拐点论、坚挺论此起彼伏，各方意见不一。无论目前的观望期、徘徊期能持续多久，都取决于政策的放松还是从紧。从这个角度讲，楼市风云变幻，始终绕不过“政策市”的纠结。　

    银十收尾“降价潮”“卖身潮”蔓延

    据经济参考报报道，截至10月23日已有29家房地产类上市公司公布三季报，三季度净利润环比大幅下滑40%，经营性现金流量净额从去年同期的30.8亿元骤降为-16.6亿元。

    来自《国际金融报》的消息称，随着宏观调控进入楼市冰河期，卖掉公司套现离场或许是部分房地产企业靠谱的选择。对北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业进行不完全统计显示，2011年在产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目出现了井喷，总数超过600宗。

    与此同时，各地降价潮、退房潮一波未平一波又起，呈愈演愈烈之势。

    在成交量持续下降的带动下，北京部分地区房价开始松动，并出现了由点及面的趋势。最开始的大幅降价出现在通州区域，如珠江拉维小镇、华业东方玫瑰等项目价格降幅超过15%，接着蔓延到朝阳、大兴等地，部分项目降幅接近20%。

   在上海，一家知名地产商旗下楼盘由原来2.6万元/平方米，降至1.5万元/平方米的消息，成为最近上海楼市最抢眼的新闻。上海长泰西郊别墅6.9折降价促销，南京、嘉兴等地部分楼盘也开始大幅降价。

    一方面是房地产上市公司利润大降，一方面是房价逐渐松动。业内人士预计，在市场悲观情绪浓重、需求受限难以解禁的背景下，这轮寒流恐将延续到年底。

    而新一轮降价潮引来的退房潮更受关注。据媒体报道，自9月初，杭州出现首例楼盘降价前期业主要求退房以来，各种各样因楼盘降价而引起的退房活动就一再上演。

    上海景瑞地产在江苏太仓一项目，降价幅度高达23%，约合2000元/平方米，老业主闻讯后，提出退房要求，双方一度冲突激烈。据已披露的消息，该项目涉及的数百名前期业主从9月底开始，多次前往该项目在太仓和上海两地的公司进行集体抗议。

   业内人士分析，降价并引发退房冲突的一个重要原因，是开发商年度业绩压力增加、年底面临回款的要求。这也是目前已经出现退房或存在降价退房隐忧的大部分楼盘趋于相同的特点。

    调控未见放松

    21日，国务院总理温家宝在广西南宁考察时强调，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。

    在当前调控政策走向敏感期的背景下，多位业内人士表示，上述表态决不意味着调控整体放松。

   上周，首套住房按揭贷款利率上升已经成了一线城市基本趋势，北京、上海、广州等城市的多家银行均已跟进。新闻晨报认为，货币政策对本轮楼价上涨的作用要比其他因素远为重要。反过来，主要从货币政策着手，对调控楼市的功效也比其他政策远为有效。这是为什么今年楼市调控比以往历次效果都要好的原因。而这个效果基本不是来自限购，而是来自收紧货币。

   很明显，中央调控态度坚决，而地方是否严格执行却要打个问号。前有佛山“放宽限购”朝令夕改，后有南京明确个人住房公积金最高可贷款额度由20万元恢复至30万元，对公积金二次贷款予以一定松绑，这些都加深了外界对于楼市调控走向的猜想。

    中国指数研究院副院长陈晟认为，现在只能说调控整体方向不会变。一是要去杠杆化，避免投资过度，一是要保护首套房需求以及刚需，增加居民可支付性住房的选择。这既包括保障房、棚户区改造，也包括普通商品房。

    有业内人士称，目前宏观调控已进入白热化阶段，来不得半点松动。此时松动将使多年调控成果毁于一旦，渐入理性的楼市也将故态复萌，广大购房者又将继续饱受高房价之苦。