国家发改委主任张平日前表示，明年要巩固和扩大房地产市场调控成果，研究商品房领域反暴利规定。

    此次发改委开始着手房地产市场反暴利，是否会进一步促进房价的合理回归？是否会对我国转变经济增长方式，促进经济的可持续发展具有重要意义？就此，本报记者采访了有关专家。  

    反暴利促房价趋于理性

    近10年来，房地产价格的连年暴涨使普通民众难以承受，而只涨不跌的商品房又令许多投资者趋之若鹜，过高的房价已经严重影响了我国经济的健康发展。随着长达近两年持续不放松的房地产调控终见成效，民众对房价趋于理性的回归更加期待。  

    “当前房价过快上涨的势头已经得到遏制。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为，2012年在房价上涨预期减弱的市场背景下，把商品住房领域实施反暴利作为新一轮的调控政策的主要目的还是控制房价过快上涨。房价过快上涨会导致房产短期内快速升值，这样开发商通过囤地、捂盘等手段就可获得更多的溢价收益。反暴利规定控制商品房价格保持在合理水平，防止出现2009年大涨的行情出现。     中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为，如果要反商品房暴利，那么征收反暴利税是不错的选择。但征收的前提是必须事先核准出一个标准，对超过这一标准之上的费用采取征税等措施进行管理。比如说，在哪个区域开发的房子，参考的成本控制在什么水平，那么出售价格也应该控制在相应的范围内，政府订利润率，若超出此利润率，就可以对其征收反暴利税。

    如何界定“暴利”成为焦点

    然而，目前的困境，确定开发商是否属于“暴利”是难点。怎样的利润率算是“暴利”？要怎么反才能取得成效呢？ 

    “举例来说，一个开发商在同一小区内建房子，有的是2003年拿的地，有的是2010年拿的地。即使都按照一个价格标准来卖，利润率都天差地别，有可能这个开发商前几年是亏本的，近年才刚刚挣钱，暴利如何界定？”曹建海表示，如果没办法公开透明地向社会公布商品房平均开发成本，那么对“暴利”的认定也就难以服众。而这一点实际上很难做到。

    北师大房地产研究中心主任董藩在微博中也对此表示质疑：“楼市非垄断市场，凭啥立法管制价格？又如何管制？能核算出一石一钉、一草一木的真实价格吗？”

    在业界看来，商品房领域反暴利概念的提出，其实是在人们对房地产市场调控的前景产生不一致看法之时，向社会发出一个明确的信号：“房价必须合理回归，否则调控不会动摇。”

    “首先要从土地市场交易源头进行调控，对商品房用地出让之初就规定该地块未来上市商品房的售价区间。”张宏伟认为，其次要控制市场流动性，一方面控制市场流动性过剩，抑制由于通胀预期导致市场投资对于房地产市场的关注；另一方面，开发商的资金流动性也要适当收缩。同时，各地楼市调控不搞“一刀切”，应把各地楼市分为不同层次市场，进行分门别类、因地制宜的调控。不过，张宏伟表示，制定反暴利规定的关键还要加强楼市调控政策的执行力度，维护楼市调控的结果，而非为解决燃眉之急而出台一系列短期政策。 

    压缩利润投入公共服务

    虽然此前在中央经济工作会议中明确指出，2012年将继续坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。但事实上，限购令作为一个短期、暂时过渡的楼市调控政策，注定不可能长期延续下去，而建立房价调控的长效机制，剔除房地产市场的“暴利”，才是改变目前各地政府对土地财政制度的依赖，才能促进我国经济长久的健康发展。  

    中国房地产策划联盟副秘书长田步亮也指出，房地产企业不能继续硬扛下去，淡化暴利思想，做高性价比的产品才是出路。

    “发改委此次提出反暴利这一想法，其主要的目的不是降低房价，而是旨在使开发商少拿点，利润的空间得以压缩。”中国房地产学会副会长陈国强认为，如果商品房反暴利的措施真正得以实施，会在一定程度上增加政府收入，让政府有更多的钱可以投入到公共建设和公共服务当中去。

    陈国强表示，其实目前对开发商囤地、捂盘等行为，已经有很多制约的手段，如土地增值税等，可以通过税收的办法来制约高回报、高利润。如果要清算，对开发商的制约效果应该是相当明显的。