保障房制度改革又有了新样本。

    3月6日，早报记者在广东省政府网站发现，广东省2月28日发布通知称，广东要逐步将全省现有的廉租住房、直管公房和公共租赁住房等保障性住房合并管理、并轨运行，统一归类为公共租赁住房（以下简称公租房），只租不售。

    这份名为《广东省住房保障制度改革创新方案》的文件要求，除已批准立项的项目外，暂停新建经济适用住房，将其供应对象纳入公租房供应范围。《方案》明确，新建的成套公租房，单套建筑面积以40平方米左右为主，鼓励各地积极发展建筑面积低于30平方米的小户型公租房。

    “公租房和廉租房对市场经济的要求很高。地方要有财力，广东的GDP很高。”某业内机构副院长陈晟称，监管层此前已经达成共识，公租房和廉租房是保障房的主力，有条件的城市建保障房应以公租房、廉租房为主。

    江西也只建公租房

    广东并不是第一个“停建”经适房的省份。

    早在今年1月初，江西省就提出，2012年起，江西各市县将停止新建名称多样的保障房，只建“公租房”，各类保障房保障对象统一纳入公租房保障范围。

    而根据广东省的住房保障制度改革创新方案，到“十二五”期末，广东全省保障性住房覆盖面达到20%左右。公租房将成为广东保障房的主力。

    在广东省政府的2012年工作报告中，已经流露出主推公租房的意图。

    按该工作报告的描述，2012年广东要“加快建立以廉租房、公租房为主体的新型住房保障制度”，“实行实物配租与租赁补贴相结合，建立以需定建、分类保障、轮候解决的保障性住房建设供给制度”。

    中国房地产业协会副会长朱中一认为，各省调整保障房类型或建设比例很正常，“经济适用房和公租房建多少，是各个地方政府定的，很复杂。比如外来需求多少，本地人住房问题解决情况，等等。”

    “住建部有过一个测算，希望经适房占保障房比例不要超过20%。”陈晟称，计划建设的保障房安居工程中，棚户区改造和拆迁房占40%，廉租房、公租房占40%，经适房占20%。

    “公租房应该是大方向”

    事实上，主推公租房并非广东和江西两省的发明。

    早在2011年的政府工作报告中，国务院总理温家宝即提出，要“重点发展公共租赁住房”。国民经济和社会发展“十二五”规划纲要同样指出，“十二五”期间，要“重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体”。

    近年来，关于经适房申请界限的划分讨论声再起。部分申请人开宝马申请经适房的现象，引起舆论关注。

    一位国企开发商直言，公租房是正儿八经的保障房，应该是未来的大方向。

    但全盘“公租化”也引发了部分业内人士的担忧。

    “公租房过大也不合适，需求不一定有。而且政府希望社会投资多一点，但社会力量不一定愿意参与，以后的管理经营也会遇到问题。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，中央都强调公租房，所以淡化经适房是一个趋势。但太绝对化，失败的可能性大，“公租房投入的租金回报太长了，企业不愿意做这个事情。”

    公租房同样存在申请人的资质审核问题。

    全国政协委员、均瑶集团董事长王均金就在题为《关于完善保障性住房管理的建议》的提案中建议，“严格实行一年一审的监管制度”，“对廉租房、公租房即将到期的租户，要一年一次重新审核其收入状况，并在社区以及网上公示年审情况，再次接受相关单位和社会的监督”。

    还有夹心层的问题。

    “现有的保障房体系存在一个很大的漏洞，就是夹心层的现象。”克而瑞分析师杨晨青表示，公租房和经适房的标准之间，有相当一部分人群，两种保障都享受不到。

    杨晨青认为，保障政策应该是从低往上走的，比如公租房的申请标准线是800元，经适房是3000元，那收入在800元至3000元之间的人怎么办？

    资金来源仍是问题

    钱，始终是个大问题。

    广东省的“创新方案”指出，要求各级政府将公租房建设资金纳入年度财政预算，通过资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式加大对公租房的投入。土地出让收益用于公租房建设的比例不低于10%。

    除了减免税费外，广东方案还鼓励金融创新，在公租房建设任务重、资金需求量大的城市，探索运用房地产投资信托基金加快推进公租房建设。

    但一位业内人士质疑，“土地出让收益不是土地出让收入，还要减去一个土地出让成本，也就是动拆迁和‘四通一平’的成本。我看到的数据是，现在很多地方的土地出让收益甚至是亏的，怎么有钱去建公租房？而且土地出让成本里面也有很大的灰色空间。”

    “所谓的无偿划拨，其实是政府手中并没有土地，去征地。10年以前还有，现在没了，只能征。”杨晨青认为，保障房应该在商品房的顺周期做比较可行，因为届时政府有土地出让金的收益可以去做公租房。

    一位国企开发商则认为，“政府想干，就有实力。现在的情况是政府不愿意出钱，就跟我们谈政策，自己一分钱不愿意出。”

    广东省此番提出，有条件的地区可设立公租房投融资公司，作为统筹公租房融资、建设和运营管理的平台。投融资公司可以发行企业债券或中期票据，专项用于公租房建设。而承担公租房建设项目的其他企业，可在政府核定的投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。

    “需求没想象的旺盛”

    公租房的需求和租金定价，也有一定的距离。

    一位参建公租房的央企高管担忧，“我们在郊区建了那么多的公租房，现在资金都是我们自己去贷款，将来建了，这么远，谁来租？我真的很担心租不出去。”

    亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存指出，“我们算了很多的账，目前的公租房不管是北京、上海，公租房都比市场租金要贵，因为现在的市场租金是慢慢涨起来的，而公租房租金则相对缺乏浮动性。”

    “现在北京拿出来的几个公租房项目，都比同地段的（商品房）租金一分钱也不便宜，甚至贵。因为现在拿出的公租房是当前的土地购置成本，而国内的租金涨幅预期是缓慢的。”陈宝存说。

    杨红旭指出，“现在来看，部分地方公租房项目推出来申请的人数不是很多。重庆推出几万套，申请门槛一再降低。公租房量那么大，需求没有原来想象的那么旺盛。所以，公租房比例变大是趋势，但有个过程。”

     陈宝存表示，公租房真正可以做的，就是REITS（房地产投资信托基金）和配建。而前提是现在的政策鼓励商品房开发。租金回报不考虑，只能走商品房配建。

    广东省此番明确，将支持开展政府出资与社会筹资相结合的公租房股权信托基金融资试点，探索运用房地产投资信托基金加快推进公租房建设。