2 月板块表现强劲，主要系政策放松预期和销售环比改善双轮驱动，符合我们此前预期。2 月，沪深300 指数上涨6.9%，申万房地产指数上涨12.3%，房地产板块跑赢大盘5.4%，符合我们上月预期。主要原因在于：（1）芜湖新政与“上海居住证满三年可购二套房”政策带来地方政策松动预期，尽管两个政策相继被叫停，市场对地方政府具备放松冲动的确认增强，而中央多次强调支持首套房置业在按揭贷款利率方面的落实，也使得市场对于政策的结构放松趋势进一步确认；（2）全国范围销售连续四周环比增长，尤其是进入2月中旬以后，环比回升趋势明确，主要由节后需求释放、部分开发商降价以及信贷环境缓慢改善带来。

    2 月销售面积环比改善明显，交易量达到去年4 季度月均交易量82%的水平。

    申万跟踪的21 大城市销售面积2 月销售面积合计为882 万平米，环比1 月上升58%，同比上升15%，交易量达到去年4 季度月均交易82%的水平。由于新推盘较少，一线城市库存累积较慢，从上月的3384 万方缓慢上升至3397万方，同时销售率改善明显，从4.8%升至7.1%，接近去年11 月水平。由于龙头公司新推盘较少，签约销售环比基本持平，保招万金4 家合计销售为153亿，相对上月152 亿略有增长，其主要原因是万科1 月份认购转签率较高导致1 月份基数较高，而本月龙头公司实际认购量都大于签约量，环比改善仍较为明显。

    土地市场不改下行趋势。1-2 月土地累计成交面积为1.6 亿平米，成交金额为1552 亿元，同比萎缩33%和50%，其中全国住宅土地市场交易面积累计同比萎缩41%，交易金额萎缩55%。2 月土地平均溢价率为2.26%较1 月的2.32%略降。整体看，2 月土地市场基本处于量平价跌的下行趋势中，1-2 月整体表现（也即剔除了春节影响）仍呈现大幅萎缩状态。从城市分布看，北上广深四大城市在2 月几乎没有推地，成交面积、金额同比萎缩较整体土地市场更多，为64%、76%；开发商拿地仍偏谨慎，如万科继1 月拿下旧改项目后未继续拿地，主要系大部分开发商上半年以去库存为主，同时短期对于销售可持续性缺乏信心，预计土地市场下行趋势仍将持续。

    伴随按揭贷款利率进一步下调，3 月销售继续改善是大概率事件，我们将看到政策预期将转变为销售现实，继续看好布局刚需市场和刚需产品的开发商，包括：保利地产、万科A、苏宁环球、金地集团、华夏幸福、首开股份世茂股份和福星股份等。（1）由于3 月行业推盘仍处于缓慢增长的水平，而按揭贷款利率进一步下调带来的刚需释放仍将持续，行业短期进入去库存小周期，销售率、交易量有望进一步提升；（2）中央政策仍采取有保有压的态度，刚需市场和刚需产品的回暖仍将是三月房地产销售市场的主题，能够把握好这一时间窗口抢收的公司将为全年销售增长奠定基础。行业核心的风险是信贷紧缩和销售下滑的风险。