20%个税博弈“保护刚需”

　　胥会云 黄树辉 刘展超

　　上面的政策太猛，下面的对策发懵。

　　国务院上月出台的楼市调控“国五条”及其细则，因其严厉性，不仅对市场造成心理冲击，也令部分地方政府一时进退两难，只好“等等看”。

　　房地产市场研究人士对《第一财经日报》分析称，各地虽觉有必要体现差异化，但在中央政府进一步明确态度前却都不敢“造次”——出台细则，致使中央、地方政策衔接上的“空窗期”尴尬延续。

　　“地方细则”悬疑

　　2月20日，上届政府在其最后一次国务院常务会议上，确定了继续做好房地产市场调控五条政策措施(下称“国五条”)。26日，国务院办公厅下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(下称“国务院细则”)。

　　这一组在新老政府交替前夕出台的楼市调控政策，因要求“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税……应依法严格按转让所得的20%计征”而被视作对二手房交易具有剧烈抑制作用。

　　于是，在各地尚未出台相应落实细则的情况下，相当一些地方二手房交易量出现井喷。

　　3月18日，国家统计局公布的《2013年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，70个大中城市中，二手住宅价格与上月相比上涨者有66个;与去年同月相比上涨者有49个。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，3月楼市成交持续向好，除了此前楼市热销的惯性使然，政策主导下的恐慌需求集中释放，无疑是助推楼市频创高位的主要因素。

　　除了交易井喷外，关于地方细则的内容也是传闻满天飞。多份所谓“广州、北京细则”在网络上广为流传，迫使地方政府出来辟谣。

　　3月18日，北京市住建委否认了当地细则出台的消息，称目前并未出台楼市新政细则，如有相关政策将第一时间发布。

　　3月19日，广州市国土资源和房屋管理局通过其官方微博称，广州市政府暂未发布任何关于“国五条”细则的文件，近期网上流传关于该市“国五条”细则的各种传闻均为谣传。

　　同日，上海市住房保障局相关工作人员也对记者表示，不清楚上海版细则的内容，也不清楚何时出台。

　　“保护刚需”博弈

　　市场普遍关心，地方细则是会一律遵循国务院细则，对二手房交易所得按20%征税，还是会有所差别。网传所谓“地方细则”也体现了对差异化的期望。如网传“北京细则”包含出售满5年的唯一住房免征个税等条款。

　　中央落实“国五条”及国务院细则的决心似乎相当坚决。3月14日，住房和城乡建设部部长姜伟新对媒体表示，要坚决执行二手房交易征20%所得税的政策，执行当中如有问题再完善。

　　地方的诉求则再度集结于“保护刚需”的大旗下。从3月1日国务院细则公布之后，关于多部委紧急磋商包括“保护刚需”在内的国务院细则落实方案的说法屡屡见诸报端。市场分析人士也多做出保护刚需仍留余地的预测。

　　在浓重的观望氛围下，地方细则的进度似乎滞后于住建部关于“本月底落地”的要求。

　　上周，上海市统计局、上海市发改委组织有关人员召开座谈会，听取各方对目前房地产市场走势的意见以及“国五条”政策实施效果的判断。据参会的上海中原地产研究咨询部总监宋会雍对本报称，会上并未讨论地方细则该怎么出的问题。

　　深圳国土房管部门的智囊机构——深圳市房地产研究中心的一名研究人员也向本报表示，深圳版细则仍在制定当中，政策的最终出台要等待审批，同时参考北京、上海及广州的做法。

　　“事实上，‘国五条’留给地方的可操作空间很小，包括税收、信贷等。”宋会雍认为，正是因此，地方可能会更期待中央有进一步的表态或明确的说法，才好出台地方细则。

　　在他看来，从原则上说，“国五条”本身并没有为刚需、改善型购房提供政策支持，如要保护刚需，鼓励改善型购房，需要另外出台一些配套政策，从契税、贷款等方面体现等等。“例如，是不是可以把二套房贷打开一下?”他说。

　　“房价目标”防兑水

　　地方“国五条”细则的另一个看点则是，各地会不会落实中央对房价控制目标更严格的要求。

　　“国五条”要求，各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　这意味着，至少有35个城市需要在本月31日前出台房价控制目标(26个省会城市、4个直辖市和5个计划单列市，不含港澳台)。

　　2011年的“国八条”也曾要求地方出台普通住房房价控制目标，据住房和城乡建设部的统计，当年截止到3月31日，全国657个城市中，有608个城市公布了房价控制目标，占全国城市总数的92.5%。当时，多数重点城市主要参考的是GDP增速和居民人均可支配收入增幅，房价调控目标大多设定在房价上涨10%左右。

　　但由于普通住房中含有保障性住房，一旦价格较低或者只收取租金的保障房供应增多，会拉低普通住房的总体价格水平，因此外界无法真正看出商品房价格的涨跌。

　　与两年前的情形不同，“国五条”要求的对象不再是普通住房，而变成了“新建商品住房”，这样就排除了地方利用保障房来拉低房价涨幅的可能。

　　行政限价再出山

　　相比严格征收20%个税的政策，控制房价的指令留给地方的博弈空间更小，但有效执行的难度更高。

　　由于部分地方近期房价上涨速度较快，一些地方政府已颇感压力。例如，深圳市近期“重启”了商品房预售价格备案的行政限价措施。据深圳市政府最新政府公报，为规范商品房预售价格行为，深圳市制定《深圳市商品房预售价格备案办法》，今年5月1日起实施。

　　该文件要求，商品房预售价格备案实行一套一备案。如果价格调整幅度超出最近一次备案价格上下15%，必须在调整前变更预售价格备案，否则将遭行政处罚。

　　但当地开发商普遍反映，行政限价口径实际上比15%更严，从3月11日开始，深圳所有新盘预售报价被要求必须实现月度环比零增长，否则超出政府限价的项目将无法备案。

　　3月13日，深圳市规划和国土资源委否认了深圳新出台“限涨令”的说法，称其只是沿用两年来的做法，但有媒体报道称，当地此前的“限涨令”在2011年只执行七八个月便中止了，此次实为重启。

　　从此前的执行情况来看，即便部分城市房价仍在大幅上涨，但最终尚无哪个城市因无法完成房价调控目标而被问责。中国房地产学会副会长陈国强认为，如果考核和问责机制不建立落实，房价调控目标仍然没有太大的意义。