在地产圈子里,人们常常把过去的十年称为房地产发展的“黄金十年”。在这十年间,以一线城市为首的房价一路上涨,地产行业迅速繁荣。尽管自2010年开始调控升级,但这十年的黄金期似乎并未就此终结。在资金及需求的推动下,近几年的房价上涨势头仍在继续。

　　今年以来,无论是地产大佬还是行业专家,都纷纷表示房地产十年黄金发展期已经过去。挥别“黄金期”,接下来的十年是否将成为“白银期”?全国房价“普涨”势头是否会终结?随着房地产调控建立长效化机制,业内认为,房价继续全面上涨的动能已经削弱,明年楼市销量增速将弱于今年,城市间将更为分化。

　　十年间的“普涨”

　　近期华远集团董事长任志强再次抛出了房价“上涨论”,认为明年房价仍会保持上涨态势,特别是买房限购、买车摇号的城市,房价还会全面上涨。

　　从过去的十年来看,以一线城市为首,房地产经历了全面“普涨”。中国指数研究院[微博]数据显示,在过去的十年时间内,北京、上海、广州、深圳四大一线城市的商品住宅成交均价累计上涨了238.9%。其中,北京的商品住宅成交均价从2004年的4747元/平方米,上涨到今年11月的18290元/平方米,涨幅达到285%,是四个城市中涨幅最大的。上海、广州、深圳十年间的均价则分别上涨了184%、225%和263%。

　　“这仅仅是住宅成交的均价,一线城市市区房价的涨幅还要远远大于这个数字。”一位房地产业内人士直言。以北京北四环五道口区域的房价为例,在今年年初,曾有中介挂出了每平方米10万元的报价,一度激起市场热议。如今该楼盘的平均报价基本维持在7万元/平方米左右。相比之下,2009年该楼盘开盘时,平均售价仅在2.2万元/平方米上下。

　　房价的快速上涨不仅仅出现在京沪广深,重庆、杭州、厦门等热点城市在过去的十年间也经历了同样的过程。根据中指院的统计,截至今年11月,厦门住宅成交均价已经达到14696元/平方米,较2004年时的3768元/平方米上涨了290%。福州尽管前11月的均价回落至万元以下,但是由于十年前的基数只有2463元/平方米,累计仍上涨了294%。天津、重庆、成都、武汉、青岛等城市十年房价涨幅约200%,而杭州、南京、宁波等城市的涨幅更是在250%以上。

　　从一线城市的房价变化来看,2005年、2007年及2010年都是房价出现明显上涨的年份。以北京市为例,2005年北京市商品住宅成交均价为6162元/平方米,同比增长了19.7%。2007年成交均价则一举突破了万元大关,达到10661元/平方米,同比增幅高达44.6%。2010年伴随着调控升级,北京市的商品住宅成交均价达到17151元/平方米,同比涨幅为29.7%。相比之下,其他年份北京市的均价涨幅基本保持在10%左右。

　　成交再创新高

　　自2010年以来,我国房地产市场调控不断升级。今年年初,“国五条”及各地细则出台,继续坚持调控不动摇,“有保有压”的方向明确。尽管调控升级,但中指院百城价格指数环比仍连续18个月上涨,今年以来累计上涨10.74%,同比则连续12个月上涨,涨幅扩大至10.98%。

　　中指院最新报告显示,今年重点城市住宅成交量同比增长16%,总量为近四年同期最高。同时,重点城市新批上市面积总量同比增长15%,也创下近四年最高。即使在11月季节性低点,多数城市供应量仍在高位。从全国来看,今年的商品房销售面积和销售额增速均明显好于去年,规模已创历史新高。

　　在经历全行业快速扩张后,我国已经诞生了一批大型房企。“万科从2008年的470多亿元到2010年突破千亿元,共用了两年时间;而碧桂园从2012年销售额470多亿元到2013年破千亿,只花了一年的时间。”一位房地产业内人士感叹,在新的市场形势下,只要构建独特的产品、市场体系,把握市场调整期机遇,房企的业绩会爆发式增长。

　　统计显示,今年销售额超过千亿元的房企规模进一步扩展至7家,除了万科、保利、中海、绿地外,恒大、碧桂园、万达等公司都将突破千亿元销售大关。

　　“标杆房企能够在今年取得这么好的销售成绩,一方面是聚焦主流客户需求,优化了刚需、改善型产品结构;另一方面是因为这些企业把握了一二线市场快速增长的机遇。”中指院分析师表示。

　　今年前11月,十大代表性企业累计拿地金额共3086亿元,同比增长了87%,比去年全年水平高出31%。“拿地与新开工的时间差一般是六到十二个月,从2012年四季度土地市场明显回暖到今年,这些供地将在2014年陆续开工。”上述地产人士指出,明年房地产新开工面积还会继续增长,市场供应量将会提升。

　　“普涨”动力不足

　　在我国为应对经济变化而出台的各项宏观政策中,房地产政策一直是其中重要组成部分。伴随着房价的波动上涨,政策也几经变化调整。2013年房地产市场整体向好,但房价已由“普涨时代”进入“分化时代”,进一步促使调控政策的差异化。

　　今年下半年以来,房地产政策在趋于长效化的同时,各地的政策取向已有所不同。北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期,而温州、芜湖等市场持续低迷的城市,则在不突破调控底线的前提下,微调当地调控政策以促进需求释放。

　　“热点城市房价在未来仍将上涨,很难期待限购限贷政策放松,现有的行政化调控手段也很难在短期内退出,不同城市的政策取向会继续差别化。”中指院分析师直言,一线城市和热点二线城市供不应求的压力仍很大,虽然2013年新开工项目将增加2014年供应,但高地价使得当地房价上涨压力依然突出,政策有加码可能。

　　业内人士认为,在宏观经济和货币信贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下,2014年全国房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢,投资新开工增长平稳”的特点。预计2014年全国商品房销售面积增幅将明显低于今年。同时,市场惯性将使得明年上半年同比增速相对较高,但下半年将有所回落。