福建房地产老板林伟(化名),最近遇到了从业以来的最大麻烦。他旗下的两个在售项目,陷入销售不畅的困境,两个在建项目,也因为资金紧张而不得不暂时停工。银行的朋友告诉他,贷款额度最快要到8月份才能放开。这意味着,在银行信贷放开之前,林伟要想尽办法熬过70天的时间。

　　在江浙闽等地的中小房地产商中,像林伟这样的情况不在少数。虽然身处民间资本发达的区域,但在市场空间不足、融资成本高企的情况下,如果不能跑赢时间,资金仍然可能成为压垮企业的最后一根稻草。

　　令人沮丧的事实在于,即便林伟真的跑赢了时间,“8月放贷”的承诺也可能只是“画饼”。在楼市区域风险凸现的情况下,房地产业能否从银行贷款中的“黑名单”中抹去,显得疑问重重。如果不能熬过这个关口,许多中小房企将难以避免被市场淘汰的命运。

　　救命的关口

　　回款困难借贷接力救急

　　作为福建本地开发商,林伟旗下的四个项目均在福建。其中,在隶属于福州的长乐市,林伟有两个在售项目,另外两个在建项目则分别位于三明和晋江。

　　林伟转型做房地产已有9个年头,在此之前,他在晋江开了一个加工厂,从事衣服布料的研发和加工。2005年,身边的亲戚朋友纷纷转做房地产,林伟也顺势投入这个行业。开始几年,林伟做得顺风顺水,但从去年开始,他明显感觉到生意不再那么好做。

　　“房子不好卖,有时候降价都卖不出去。”林伟说,前几年的情况则是,拿到地三个月就能办预售,而且能够很快售罄。

　　不仅如此,拿地成本也越来越高。随着全国性大型房地产企业进驻福建省三四线城市,本地中小开发商的竞争力严重不足。其获取土地的难度越来越大,有时只能拿到一些位于城市边缘的劣质地块。

　　最近,林伟旗下的两个在售项目遇到了销售困境。按照林伟的计划,到今年5月初,这两个项目可以达到80%的去化率,从而为林伟的公司谋得3亿左右的销售回款。但如今,即便采取了降价促销的政策,项目去化率仍然不足4成。

　　对于一家小型开发商来说,3亿销售回款至关重要。两年前,林伟通过项目抵押,从两家信托公司分别谋得5000万和8000万贷款,今年6月即将到还款期限。同时,林伟还以民间借贷的方式筹得3000万左右资金,用于前期投资。

　　事实上,由于两个在售项目销售迟缓,林伟位于三明和晋江的两个在建项目也已停工。如果这种情况持续至6月,企业将面临债务违约和资金链断裂的风险。

　　事实上,在福建、浙江、江苏等地的中小房地产商中,很多都面临类似情况。

　　对于林伟来说,这段时间以来只有两个勉强可以称得上的好消息:一是福建省开始松绑楼市调控政策,包括降低限购门槛、下浮贷款利率等,也即网传的“闽十条”实际已在执行之中。二是多个银行朋友告诉林伟,银行贷款额度最快可在8月发放,只要能熬过最后的70天,燃眉之急或可解。

　　为什么一定要寄希望于银行贷款?业内人士指出,在房地产企业的资金来源中,银行贷款的占比并非最大,但成本最低。尤其是在房地产业成本不断被压缩的情况下,低成本贷款尤其重要。

　　银行的顾虑

　　预警风险房企措手不及

　　在福建,很多类似的小型房企都获知了“8月关口”的说法。尽管距离8月尚有一段不短时间,但对于深陷资金泥潭的房企来说,无疑是一根救命稻草。

　　对于“8月关口”的由来,邮储银行福建泉州支行的一位人士向中国证券报表示,按照往年惯例,银行按季度的放贷比例为“4321”,即一季度房贷额度相当于全年的4成,后面三个季度分别为3成、2成和1成。因此,房地产企业往往在年初获得最多的信贷额度。

　　但今年的情况完全不同。在金融风险的警示下,很多银行一季度的放贷额度只相当于不到全年的两成,二季度到目前为止,贷款额度仍然从紧。这种变化让很多开发商措手不及。

　　上述人士表示,最近一段时间,很多银行都不再发放房地产贷款。在央行喊话之后,个人住房按揭贷款的发放额度可能有所提高。但对于房地产开发贷,仍然维持从紧的额度控制,最快也要到8月才能发放。

　　银行如此谨慎并非没有道理。在很多中小城市,房地产市场供大于求的情况已较严重,部分城市出现供应过剩的风险。根据国家统计局数据,截至4月末,全国商品房待售面积52652万平方米,比3月末增加489万平方米。有机构计算,部分二三线城市的去化周期超过20个月,处于市场严重滞销状态。

　　房屋供应的过剩,从林伟们的转型之路中可见端倪。随着我国实施房地产市场化改革,不少社会资金蜂拥进入房地产业,其中便包括类似林伟等从实体经济中转型而来的群体。投资的增加带来房地产的大量建设和竣工,但产业空心又使得人口无法聚集,房屋难以消化。尽管具备强大的城镇化潜力,但对于很多中小城市来说,在短时间内聚集人口仍然困难。

　　在这种背景下,银行自然要顾及房地产业的贷款风险。据悉,在不少银行的内部分类中,已将房地产业列入信贷“黑名单”。

　　对于大型房企来说,现时拥有的信用额度主要来自于以往尚未用完的部分,而非新增部分。相比之下,从去年开始,中小房企的申请已根本无法获批。

　　上述人士表示,近一段时间以来,他曾接到多位房地产企业的业务接洽。一些房地产商甚至表示,愿意拿公司的营业执照,乃至家庭房产做抵押,来申请贷款。但在严格的额度控制下,无一成行。

　　最后的招数

　　断臂求生还是跑赢时间?

　　在降价促销未果、信贷额度从紧的背景下,林伟们能做的只有一件事,即熬过未来的70天。他表示,公司正在尝试谋求另一笔新的民间借贷,以便在6月信托偿还之时,解决燃眉之急。但困扰是成本太高。

　　此外,即便房地产已被列入“黑名单”管理,但林伟仍然有办法从银行获得贷款。一方面,他能够以旗下建筑公司的名义申请贷款;另一方面,林伟转型做房地产业之后,此前的服装布料加工公司并未停产,以上述公司的名义来申请贷款同样具有可行性。但这种方式也有一定缺陷:即便申请成功,贷款额度也偏小,无法填补庞大的资金缺口。

　　林伟甚至做过最坏的打算,即当局面彻底无法挽回时,底价转让两个在建的项目,断臂求生。或者干脆退出房地产业,重操旧业。

　　但现在尚未到考虑这个问题的时候。唯一让他可以期待的是,未来的70天里,希望出现政策层面的巨大利好,从而再度激活市场,并让公司起死回生。

　　在业内人士看来,出现上述结果只是小概率事件。北京中原地产首席分析师张大伟表示,虽然未来按揭贷款政策松动,但房地产开发贷款政策仍然没有松动的迹象。同时,地方政府的救市行为可能更多,但对市场的影响很有限。除非出现类似“4万亿”投资或信贷政策的大规模松绑,否则市场仍将处于下行通道中。

　　事实上,即便这些企业熬到“8月关口”,能否真正享受到银行信贷的惠及仍是未知数。上述银行人士表示,银行对于开发贷的审批,与房地产开发企业的资质和开发实力密切相关。一般来说,在额度有限的情况下,开发实力强、排名靠前的大型房企更易获得银行贷款,中小型房企往往“汤都没的喝”。

　　与很多当地的房地产开发商类似,林伟自信,凭借与当地银行业的良好交情,公司能够在银行信贷额度发放时“喝上一杯汤”。但这杯汤能否救得了企业的命,仍然要“靠天吃饭”,即视市场走势而定。

　　多数机构认为,在多年来房地产投资高速增长的背景下,市场供需关系正在趋于平衡,一些大城市则从增量市场向存量市场演变,留给房地产开发企业的市场空间越来越小。按照这个逻辑,即便企业突破了“8月关口”,留给他们的路也已不长。

　　兰德咨询机构总裁宋延庆表示,近年来,房地产业的平均利润率维持每年下降一个百分点的趋势,行业也已迎来洗牌时代。随着各项竞争的激烈和市场空间的缩小,到2015年,将有1/3的房企被淘汰出局,其中以中小企业为主。