昨日(10月17日),离岸人民币对美元的汇率继续下跌,未来人民币汇率会如何变化?针对部分热点城市房价大涨,国庆长假前后多地先后出台调控政策,本轮调控的原因到底有哪些?如今,房地产市场的高杠杆率已引起了人们的高度关注,房地产市场过热会带来哪些隐忧?从宏观经济方面看,中国三季度GDP数据即将公布,又将如何看待?

　　针对上述热点问题,10月14日,瑞穗证券亚洲有限公司董事总经理、首席经济学家沈建光博士在杭州出席英国《金融时报》2016年度中国高峰论坛期间接受了《每日经济新闻》记者(以下简称NBD)的专访。

　　沈建光表示,预计中国的货币政策会趋紧,从目前来看货币政策的有效性在下降,实体经济面临着结构性的扭曲,投资动力减弱,不少资金都进入房地产及适合短期投机的渠道,这对金融稳定非常不利。接下来,监管部门很有可能采取一些积极的财政政策,用财政政策投资来替代对房地产的刺激。

　　●人民币对美元汇率短期压力大

　　NBD:2016年以来,人民币汇率不断承压,对此,您怎么看人民币汇率问题?

　　沈建光:人民币贬值,其实指的是人民币对美元贬值,但对很多其他货币人民币是升值的,包括人民币对英镑、对欧元、对东南亚的一些货币,都是升值的,由于美元是强势货币,所以人民币与美元要脱钩。另外,从目前来看,对人民币产生较大压力的是房地产的泡沫。

　　NBD:当前,市场比较关注12月美联储是否加息,您如何评价?

　　沈建光:今年12月,美元加息的可能性是非常大的。如果希拉里当选,美国政治的不确定性消除,美联储还可能会加快加息步伐,在这种情况下,如果我们不做好准备,包括人民币贬值及资金流出压力会加大。同时,美联储的动向对全球的影响会非常大。

　　NBD:从目前的趋势看,未来人民币对美元的汇率趋势将如何?

　　沈建光:鉴于目前的形势,预计今年人民币对美元的汇率还将承压。

　　●要打破对楼市只升不跌的预期

　　NBD:此前,中国房地产协会公布的《全国住宅房价行情城市排行榜》显示,有34个城市8月房价同比去年涨幅超过了15%,其中涨幅超过30%的就有11个,这种现象背后存在哪些隐忧?

　　沈建光:一线城市以及热点城市房价上涨,购房者恐慌性买房,对人民币汇率贬值的压力也日益增大。房地产市场已不仅仅是资产泡沫大小的问题,而是对整体经济形成了如下八大风险:

　　一是房价涨幅之大,涨速之快前所未有;二是本轮房价大面积上涨与经济走势和居民收入预期背离,缺乏基本面的支撑;三是从房价基本面指标来看,中国房地产价格已远超可承受范围;四是恐慌性购房、投机性购房增加经济脆弱性,一旦预期扭转,可能加大金融风险;五是住宅用地供给不足;六是房价过快上涨加大收入差距,损害社会公平;七是房地产一枝独秀,或将遏制转型与创新;八是房地产政策绑架政府,让政策进退两难。

　　NBD:您之前提到了房地产泡沫,那么,如何衡量目前国内的房地产市场是否存在泡沫?

　　沈建光:当前,从房价收入比指标来看,一线城市北京、上海、深圳房价已经高于伦敦、纽约和东京;二线城市中,南京、厦门、苏州等城市的房价也超过了收入可负担情况;深圳、厦门资产泡沫情况更为突出;而从租金收益来看,上海和北京租金收益(年租金/房价)在2011年~2015年仅有2%~2.2%,而到2016年这一比例继续下降至2%以下,甚至不如理财产品的收益。国际指标对比显示,当前中国房地产市场存在泡沫。

　　NBD:针对今年一线城市和热点城市房价大涨的情况,国庆前后多地迅速出台了一系列楼市新政,该如何理解本轮密集调控?

　　沈建光:这次各地出手还是很迅速的,因为房地产泡沫太大最后只会跌得越惨,这次也是吸取了去年A股大幅震荡的教训,采取了一城一策的政策,因地制宜。

　　此番中国的多个城市房价大涨,很多人会想到此前的次贷危机,当时美国民众对本国房价普遍存在“只涨不跌”的预期,甚至借钱买房,这也是次贷危机的一个诱因,针对国内的房地产市场,也一定要打破房价只涨不跌的预期。

　　●中国经济有所企稳

　　NBD:当前,一方面人民币面临贬值压力,另一方面外汇储备在缩水,对央行而言,挑战可谓不小,您认为未来的货币政策会有新的变化吗?

　　沈建光:预计接下来货币政策会趋紧。从目前来看,货币政策的有效性在下降,虽然释放了很多流动性出来,但当前实体经济面临着结构性的扭曲的问题,投资动力也在减弱,不少资金都进入房地产以及适合短期投机的渠道,这对金融稳定是非常不利的。接下来,监管很可能采取积极的财政政策,用财政政策投资来替代对房地产的刺激,如果真是这样的话,货币政策可能由宽松开始收一收,财政政策则会继续加码。

　　NBD:今年以来,A股市场的活跃度并不积极,您怎么看?

　　沈建光:目前,A股市场持续震荡与去年市场大幅波动及救市有关。目前来看,维护一级、二级市场稳定,保护投资者合法权益,这些方面有很多事情需要做。而这些问题的核心在于,中国的金融监管体制如何改革。

　　NBD:这两年全球经济都比较低迷,当前中国经济发展应如何评价?

　　沈建光:今年以来,相关部门已在协调积极的财政政策与货币政策,为稳增长提供了支持,并取得了一定成效,中国经济有所企稳。当然,也要警惕另外一种风险,即是否存在保增长保过头的可能。

　　NBD:从整个宏观经济的发展看,接下来中国该如何应对?

　　沈建光:从短期来看,遏制房地产泡沫十分关键。从长远来看,改革没有捷径可走,通过居民加杠杆帮助企业降杠杆的尝试是有风险的,切实推动结构性改革,比如国企改革,才是解决问题的根本途径。

　　精彩观点:从 短 期 来看,控制房地产泡沫十分关键。从长远来看,改革没有捷径可走,通过居民加杠杆帮助企业降杠杆的尝试是有风险的,切实推动结构性改革,比如国企改革,才是解决问题的根本途径。沈建光