虽然4月份房地产调控政策措施密集、力度空前,甚至有开发商称中国房地产市场开始进入“冰川期”,但全国房价依旧保持同比大幅上涨的态势(4月份,全国70个大中城市房价同比上涨12.8%)。政府出台一系列组合拳,到底是“调控”还是“空调”,市场仍然充满争议。
    日前,温家宝总理在天津调研时再度强调,要坚决遏制部分城市房价过快上涨；媒体爆料称,国家发改委目前正在牵头起草一部“更严厉”的关于楼市调控政策的新文件,力度和范围将大于不久前刚刚出台的“国十条”。
    显然,不但绝大部分民众对房价没有降下来感到不满,管理层也摆出了一副“不按住房价绝不收手”的态势,政府在调控政策上留有很多后手。
    房价继续上涨更严厉调控政策酝酿出台
    楼市调控“组合拳”已经打出了一个月,房地产商都在猜什么时候会是“最后一拳”,民众却期望着后继“组合拳”的出台,让房价真正回落到合理水平。
    普通大众的期盼并非没有道理。上周国家统计局发布的统计数据显示,2010年4月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%,其中新建住宅销售价格同比上涨15.4%,商品住宅销售价格上涨17.3%。显然,密集的调控政策并没有在调控房价方面发挥立竿见影的效果。对此,SOHO中国董事长潘石屹分析指出,房地产公司拥有大量现金流,用现在最流行的一句台词来说,就是“扛得住”。
    面对楼市价格坚挺的局面,政府部门采取的对策是“继续打压”。
    5月13日至14日,国务院总理温家宝在天津调研时强调,坚决遏制部分城市房价过快上涨。温总理“坚决遏制部分城市房价过快上涨”的言论,绝非此前观点的重复。昨日,有媒体爆料称,国家发改委正在牵头起草一部“更严厉”的关于楼市调控政策的新文件,力度和范围将大于不久前刚刚出台的“国十条”。据了解,这份发改委新版楼市调控新政的出台时间,将视此次楼市调控情况而定。如果调控达不到预期,将会很快出台。
    量跌价涨多空双方陷入胶着状态
    4月份房价同比依然大幅上涨,但也出现了一个让买房人欣喜的信号,那就是商品房销售面积和销售额均开始出现下降,全国房地产开发景气指数也在连续12个月上涨后首次出现下降,表明市场目前已经进入观望和相持的调整阶段。
    中银国际上周对地产市场进行的大面积调研结果显示,上周各地房价已经开始出现环比下跌迹象。中银国际分析师周路认为,房价仅是松动,暂不会促使政策松绑。
    财经评论员叶檀也称,新政策对楼市已经起效,从一线城市来看,成交量已经下挫了70%—80%,成交量呈现断崖式下跌。“这样的量跌价涨,正说明了房价多空双方已经陷入博弈的状态。最终结果就是,短期投资客会迅速撤离市场。而如果政策能够延续几个月以上,资金实力较为雄厚的长期炒房客将会撤出市场。”
    釜底抽薪央行收缩流动性让市场担忧
    在所有的调控举措中,最让房地产开发商担心的,就是银行不再输血。
    今年以来,央行已经三次上调存款准备金率,目前大型商业银行的存款资金准备金率已高达17%,接近历史最高水平17.5%；而且每上调0.5个百分点,冻结资金量约为3000亿人民币左右。
    值得关注的是,央行在上调存款准备金率的时候,却对农信社“网开一面”,不提高农村信用社和村镇银行存款准备金率。央行数据显示:截至今年3月底,中资大型银行超额准备金率为1.43%,中资中型银行为1.90%,中资小型银行为3.15%,农村信用社为4.67%。显然,相比商业银行,农村信用社“不差钱”。央行反而还向最不差钱的农信社注入资金1497亿元。
    央行此举,显然是因为商业银行都有大量房地产贷款,而农信社几乎没有。提高存款准备金率就是抄房地产企业的后路,是最直接地调控房地产市场的举措。央行在一季度货币政策执行报告中就点明:根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求,实行更为严格的差别化住房信贷政策,加强房地产信贷管理,促进房地产市场平稳健康发展。防止房地产等资产价格过快上涨而强化一般消费价格上涨的预期。
    目前,已经有不少银行完成了压力测试,并且开始陆续发布银行压力测试结果。从已经公布结果的银行来看,本轮楼市调控银行的风险不大,普遍能承受房价下跌3成。民生银行行长洪琦甚至还称,即使房价下降四成,仍不会影响该行资产质量。