当前楼市已经进入整体下行阶段。从市场反映的现象看,继一线城市部分楼盘降价后,降价趋势正在向二三线或更大范围蔓延。而由于销售萎缩、库存积压使得包括行业龙头在内的房地产企业不得不选择降价促销、以量变现等最现实的生存法则。接受《经济参考报》记者采访的业内分析人士认为,调控持续已成定局并在逐渐落实到降价环节。

　　调控

　　持续从紧已成定局

　　国务院总理温家宝日前表示,中国下调房价是国家坚定的政策,调节后的房价将使民众能够接受,也使房地产业健康有序发展“对于房地产一系列的调控措施,决不可有丝毫动摇,我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”这是继国务院常务会议后,中央层面又一次强调继续严格执行政策,巩固调控成果。

　　事实上,一系列限购、限贷等楼市调控政策已经显现效果。中国指数研究院7日发布的“中国主要城市房地产每周交易数据情报”显示,11月首周楼市继续走低,当期监测的35个城市,28城市楼市成交量同比下降,6城市成交量降幅在50%以上。

　　但是针对整个房地产行业的高压态势仍然非常明显。近期财政部部长助理王保安也表示,将加快推进房产税的实施,下一阶段有关部门会针对房地产市场的实际情况完善税制,加快税收政策的制定。此外还有首套房按揭贷款利率上浮,银行严控开发贷等。

　　珠海市于本月初开始执行的“双限令”也明确回应了市场上关于调控可能松动的一些担忧。珠海市要求对新增住宅项目实行限价,主城区范围内实行限购。业内人士指出,珠海市加强版的双限令显示出地方政府调控房地产市场的迫切性。

　　中原地产市场研究总监张大伟告诉《经济参考报》记者“房地产调控政策短期不会放松,目前来看持续到明年已经成为定局,期待政策在明年初放宽的可能性基本没有。”

　　中国社科院经济学博士马光远持同样观点,他说“现在整体的价格趋势已经非常明显,经过一系列的调控,无论是70个大中城市还是重点城市,房价已经基本停涨,包括龙头开发商在内也出现了实质性的降价行动,这说明一系列调控措施起到了作用,有效地遏制了投资投机。明年上半年之前只要继续坚持限购政策,房价都会是整体向下的趋势”。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,与2008年相比,尽管整个楼市的调整幅度未必会更大,但持续的时间肯定会更长。“由于目前房价刚开始下跌,按照这种降温态势,预计明年上半年才能收到显著效果。到时候中央政策有望出现松动。”

　　降价

　　房企普遍变招求生

　　上海、北京等一线城市引发楼市降价潮后,近期全国房企打折促销的信息接连不断。中国房产信息集团总裁周忻告诉《经济参考报》记者,新浪乐居旗下的房产电子商务平台EJU网站此前与万科合作在深圳以特价房打响促销战后,又与龙湖地产在华东推出限时团购活动。“活动中共推出近千套房源,5天内卖出20亿元,9成房源被认购。”

　　据记者了解,万科、龙湖、星河湾等企业目前都有不同程度的降价促销楼盘项目,其中部分项目降价幅度在20%至40%。“降价”已成为开发商眼中的敏感词,由于上海、深圳等地房价下降遭遇业主“维权”纠纷,由此引发退房潮后,开发商的降价手段变得更为灵活隐蔽,除了传统的打折促销策略,还在尝试其他招数以价换量。

　　周忻告诉记者,包括龙头企业在内的很多房企很早就已进入“网上卖房”的电商领域。周忻说“当前房地产形势已经明朗,现金为王、流水第一的经营理念更为重要,公司可以低调,营销不能低调!”

　　而新浪乐居统计数据则显示,EJU电商网站近期在全国10个城市累计上线92个新房项目,成交897套房源,成交面积逾6万平方米,金额超过10亿。

　　除了万科、中海、绿地等房企加入降价队伍。上海长泰东郊、西郊别墅宣布各自下调售价达20%至25%。近期保利家园也开始“变相降价”,部分楼盘通过赠送车库和免契税等方式加大优惠幅度。

　　张大伟分析称,“从目前市场情况来看,市场供应已经出现了相对过剩,所以必须降价促销才能换得成交量。此前上海的降价潮已经明显刺激到其他城市,在限购等政策下购房者期待房价下降的幅度会更大,预计跟进的降价项目会明显增加,降价潮将更加普遍。”

　　出现降价的不仅仅是一线城市和知名房企。事实上,此前杭州下沙区的“保利湾天地”和“世茂首府”大幅降价促销后,二线城市房价集体下行序幕便已经拉开。中原地产向《经济参考报》提供的数据显示,当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%至20%;主城区成交均价从8月的21000元/平方米,已下跌至17000元/平方米,降幅近20%。

　　除杭州外,成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中,成都降价幅度大部分在5%至10%之内,降价范围已波及主城区和郊县;南京的新开楼盘均价降幅约10%,近郊住宅价格降幅较为明显;天津的新房均价降幅则在5%至15%。

　　在重庆,进入11月后先后有包括中海、和黄、保利、鲁能、金科协信等大小房企都不约而同的加入促销的行列。重庆业内人士王雪松称,目前重庆市场上大力促销的,最多的还是大企业,这是因为重庆没有限购,只要开发商愿意降价,出货速度就会很快。

　　中原统计数据显示,接近七成的一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%。前三季度报显示,在A股上市的房企中,七成房企经营性现金流为负,超过四成房企净利润下滑甚至亏损,80%以上房企负债同比增加。

　　收紧

　　房企资金链深度承压

　　在政策持续高压之下,房地产企业的资金链也不断收紧。W ind统计数据显示,2011年三季度,146家上市房企共计实现营业总收入866.3亿元,同比下滑22%。从净利润指标看,146家上市房企共计实现归属于母公司股东的净利润97 .1亿元,同比下滑了25.5%。

　　上市房企业绩下滑的背后,是销售不畅、库存高企的惨淡局面。以“万保金招”四大龙头企业为例,截至8日,除招商地产外,万科、保利、金地均已公布了10月的销售数据。数据显示,10月单月,万科实现销售面积100.4万平方米,销售金额103.4亿元,同比分别下降23.18%和33.33%,这已是万科销售额连续第三个月同比下降。

　　保利地产和金地集团同样也面临着销售同比下滑。保利地产7日发布公告称,10月份公司实现签约面积56.94万平方米,同比下降26.79%;实现签约金额54.20亿元,同比下降39.27%。同天,金地集团公布的销售数据显示,10月公司实现签约面积19万平方米,同比减少38.1%;签约金额26.7亿元,同比减少29.4%。

　　受销售持续低迷影响,上市房企存货压力进一步增大。W ind统计显示,三季度末,房地产板块146 家公司存货达1.22万亿元,较去年同期的8593亿元大增41.98%。此外,衡量上市房企资金链状况的经营性活动现金流量净额的下滑速度逐步加快。从三季度的数据看,146家上市房企的经营性现金流量净额为负的191.723亿元,而在去年同期则为负的51.5亿元,同比大幅下滑272.2%,其中90家房企三季度经营性活动现金流为负值。

　　东莞证券研究报告认为,行业融资困难、成本增加,面对资金与业绩双重压力,大多房企在四季度将会加大推盘力度以及逐步降价促销。未来楼市销售难度仍然较大,销量难以大幅增长;同时随着房价向下,房企利润将受到压挤。因此预计2011年以及2012年房地产企业业绩增速将出现放缓。

　　北京一家上市房企资深人士告诉《经济参考报》记者,种种迹象表明,房地产调控政策将继续保持从紧,去库存压力仍将继续攀升,在限购等政策影响及越来越多的购房者降价预期增强的情况下,适度降价或许是比较理智的选择。公司管理层已经在考虑如何应对未来半年内可能出现的量价齐跌的风险,财务策略也更加注重稳健。