楼市“回暖”真相系列报道之一：专家分析“微回暖”恐难持续

　　中新网4月17日电(房产频道 胡可璐 张慧鑫)楼市真的“回暖”了?很多关注楼市的普通民众甚至业内人士都表示不解。但有数据显示，3月份以来，北上广深圳等地楼市成交量环比大幅攀升。

　　在接受中新网房产频道采访时，有专家认为，3月楼市的异军突起只是近期刚需在等待一年后的爆发，尚不能认为已全面回暖。在楼市调控依然从严从紧、库存高企、房企资金吃紧的背景下，降价促销、“以价换量”仍是房企的首要任务。

　　3月楼市现“小阳春” “量涨价跌”成大势

　　刚刚过去的3月份，“量涨价跌”取代之前的“量价齐跌”，成为全国房地产市场的大势。

　　北京住建委近日公布的数据显示，今年第一季度，北京新建住宅网签套数为18072套，这一数值创造了2008年第三季度以来的最低值;不过，前三月市场成交逐月走高，呈现回暖迹象。数据显示，1月至3月分别成交4473套、5514套、8085套。在刚刚过去的清明节假期里，北京全市住宅网签延续此前的上涨趋势，同比上涨2.4%达381套。

　　3月，广州一手房成交也迎来“小阳春”，房价创下去年以来新低。广州市国土房管局发布的数据显示，上月广州新建商品住宅网上签约面积50.05万平方米，同比增加56.5%，环比增加97.5%，而网上签约均价12465元/平方米，同比下降3.1%，环比下降12%。

　　杭州3月楼市更是出现成交“井喷”。据杭州透明售房网统计，当月杭州主城区共成交4319套房源，创近15个月以来的最高成交量。纵观整个一季度，杭州楼市如同由冬入春的季节变换一样：1月楼市冰冻;2月多个楼盘加入“价格战”，楼市成交开始复苏;3月成交“井喷”，杭州楼市迎来“暖春”。

　　据了解，3月份上海、深圳、南京等地楼市成交也逐渐上扬。根据中国指数研究院4月初报告显示，3月份监测的40个城市中，33个城市成交量环比上涨。北京、上海、广州、深圳房价成交面积环比分别上涨73.84%、32.77%、58.76%、76.20%。

　　业内普遍认为，高库存量将成为2012年楼市基调，但是，3月份楼市强劲的需求让高库存房源的“消化不良”症结稍有缓解。

　　全国房地产经理人联盟副主席贾卧龙在接受中新网房产频道专访时认为，在经历了漫长的“寒冬”之后，楼市确已出现回暖势头，但这种回暖能够到底能持续多长时间还有待于进一步观察。

　　无降价不成交 刚需压抑许久集中爆发

　　有专家指出，当前20%左右的降价楼盘贡献了楼市80%以上的成交量，所谓“无降价不成交”。 一方面，二、三线城市房价持续下降，楼盘降价走量趋势明显，成交均价被大幅拉低。另一方面，经过近一年的买卖双方角力，在楼市价格下降较为明显的时间节点，许多刚需族顺势出手。

　　北京中原市场研究部统计数据显示，75家上市房企达到9048亿，消耗需四年以上。标杆房企在售项目库存量相对于2011年5月底增加了约6成。持续攀升的库存给开发商现金流带来巨大的问题，因此以价换量对房企来说十分必要，降价促销力度持续加大。

　　中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强在接受中新网房产频道采访时表示，市场成交有所回暖，首先是由于政策微调，尤其是首套房贷的调整，这对首次置业的自住性需求群体影响明显，第二是季节性因素，通常每年的三四月份是个成交量的小高峰，第三就是开发商的价格策略，目前热销楼盘往往是适合首置需求、首改需求的主流需求项目，且大多数采取低价策略，以价换量的目的明显。

　　贾卧龙也认为，此次“楼市回暖”仅是成交量回暖，价格并没有回暖，这是因为楼市回暖，很大程度上是开发商降价促销“以价换量”换来的，因此，表现出的是“量增价跌”，而非“量增价增”。当然，此番楼市回暖不仅与开发商大力促销有关，还与刚性需求的集中释放有关，更与银行首套房贷利率下调的优惠密不可分。

　　日前，北京通州区一宗宅地以5.63亿元的总价出让，溢价率1.6%，成为今年北京首宗出现溢价的土地。这是否意味着土地市场全面回暖?对此，贾卧龙表示，这对于冷清已久的土地市场来说是一个提振消息，但现在谈土地市场全面回暖尤言尚早。通州此宗成交地块虽号称“溢价成交”，但只是刚摆脱“底价成交”而已，溢价率并不高，土地价格仍处低位。因此，现在的土地市场目前处于“微回暖”状态，远远谈不上全面回暖。

　　而全国房地产经理人联盟副秘书长陈保存却认为，土地市场回暖是一种必然趋势。一季度北京全部土地均以底价成交，陈保存称，“这属不正常现象。”

　　作为楼市春天派掌门人，陈宝存一直看好房地产市场。在他看来，楼市回暖几乎是必然的。“目前信贷政策松动、央行降准，中央也明确了鼓励商品房建设，支持首套房等利好信息，这些都促使了楼市的成交回暖。”

　　陈宝存表示，随着信贷适度放开，压抑的刚性需求释放，楼市会自然反弹，目前弥漫市场的观望情绪正在逐步结束。

　　“楼市调控目的是抑制过快上涨的房价，如果房地产市场平稳发展，就没必要打压。”陈宝存称，目前楼市政策也是倾向于支持购买首套房的刚需主力。

　　楼市回暖难成气候 后市房价仍将保持下行趋势

　　专家认为，在买方市场下，楼市将呈现‘弱回暖’态势，即使成交量出现一定程度的回暖，楼市价格仍将保持下行趋势。

　　北京中原市场研究部总监张大伟表示，虽然3月份部分城市成交量开始复苏，但是相比2011年依然处于平均水平，继续回暖的可能性不大。

　　贾卧龙则认为，目前来说，这波楼市回暖会持续到何时尚难以预料。虽然中央高层屡次表态，将“坚持楼市调控不动摇”以及“促进房价合理回归”，但在经济增速持续放缓的情况下，货币政策可能会放松，从而增加了楼市反弹的可能性。而且，楼市调控造成地方财政锐减，继续调控会令其更加“饥饿难当”。因此，楼市调控目前看来存在一定的变数，楼市回暖到何时，仍再需一段时间的密切观察。

　　在谈到未来住宅土地市场走势时，贾卧龙认为，要视楼市表现而定。事实上，目前土地市场出现回暖，正是在3月份的楼市回暖催化下产生的。3月份多地楼市成交量出现大幅回升的现象，一方面使得房企资金压力得以稍缓，另一方面也在一定程度上增强了房企对后市的信心，因此，房企拿地意愿开始增加，土地市场渐显活跃，才出现了目前的“微回暖”态势。

　　2012年是刚需购房年，刚需是楼市绝对主角。贾卧龙认为，对于开发商来讲，还是“降价快跑”更为保险，毕竟，在高库存、高负债的情况下，“资金链”依然处于危境。开发商去库存，首先要瞄准目标人群，做到有的放矢，户型以中小户型为主，迎合刚需“胃口”促进销售;其次，依然要坚持“以价换量”，多给购房者以优惠，毕竟，“价格”是刺激刚需神经最有效的武器。

　　他表示，此时赌楼市反弹并不明智。“赌赢了只是赚多赚少的问题，一旦赌输，可是关乎生死存亡的问题。”

　　陈国强也表示，未来市场能否保持这种回暖态势，关键还是取决于开发商的经营策略、价格策略。

　　对于四月市场预测，张大伟认为，在信贷出现定向宽松的利好下，成交量有望继续抬升，但目前市场对价格的敏感度依然比较高，而且限购及二套以上的贷款依然严格执行，这使得市场出现量价齐涨的可能性不大，但是在此大幅降价的可能性目前来看也已经很小，整体市场均价可能会因为跟进降价换量项目的增加而出现下调。刚需购房者如果意愿在年内购房，那么4月份将会是一个相对比较理想的时机，可选择的性价比高的项目将逐渐增加。