遏制过快上涨的高房价的重拳，已经步入“落地”地方阶段。26日，记者注意到，在近日北京、海南、湖南、山东等多个省市正在召开的“两会”上，落实国务院“国11条”楼市调控政策无一例外地成了焦点。
    据悉，北京、上海等房价上涨过快的城市还会有细化的地方调控政策，预计春节前后“地方版11条”或密集出台。对此，分析人士指出，各地落实调控政策是遏制房价上涨的关键，由此今年房价将结束“疯涨”的势头。
    进入2010年，国家调控房地产的政策陆续出台。在“国4条”后，1月10日国办发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（即“国11条”），明确二套房首付比例必须不低于40%，拉开了2010年房地产调控的序幕。
    随后，住建部、发改委、财政部、国土部、央行、银监会六部门负责人又结合各自在楼市调控中的职责，就“国11条”进行了详细解读。
    “中央政府的态度和目标非常明确，就是要遏制过快上涨的房价，并增加中小户型普通商品房供给，合理引导投资消费，抑制投资和投机性住房需求。”住建部政策研究中心权威人士指出，地方政府，以及相关部门都必须落实中央的既定政策。
    事实上，在近日北京、海南、湖南、山东等多个省市的“两会”上，房地产调控依旧是焦点问题受到普遍关注。
    北京市市长郭金龙在政府工作报告中明确表示，今年将继续整顿和规范房地产市场秩序，查处捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法违规行为，遏制房价过快上涨势头。这也是在“国11条”后，北京市政府首次正面对房地产调控进行表态。
    上海市市长韩正作政府工作报告时表示，正在试点的经济适用房制度下半年将在中心城区全面推开，今年经济适用房的新开工建设面积依然保持在400万平方米。
    受“国际旅游岛”概念影响而房价又大幅攀升的海南省，其省长也表示将严格规范房地产市场，抑制市场投机，并加快建设经济适用房、“双限”商品房，以平抑岛外需求对海南省房价的拉升。
    另外，湖南、山东、安徽、云南、河北、广西等地也分别表示，将加大普通商品房和保障性住房建设投入；合理引导住房消费；强化开发商预售资金监管等等。广西甚至表示，将选择南宁市率先作为取消商品房预售制度的试点。
    有分析人士就此指出，如果“国11条”之后房价仍大幅上涨，预计将会有更猛烈的政策落地。
    收银放地增供给 各地楼市调控瞄准三大重心
    “收银、放地、增加供给”成为各地楼市调控政策三大核心内容。记者注意到，目前北京、海南、湖南、山东等多个省市均表示要增加住房供给，而安徽、云南、河北等地则同时强化开发商预售资金监管，以此收紧开发商银根来促其加快项目开发。
    多位房地产人士向记者表示，归根结底，金融和税费政策是楼市调控政策最狠也最有效的一招。而从目前各地政府的表态来看，收紧银根的大方向正在确立。
    “2009年房地产价格的超预期上涨，根本不能用房价收入比来解释的，不可能2008年大家没有钱买房，2009年突然都有钱了，其核心问题是货币。”全国工商联房地产商会会长聂梅生认为。
    事实上，大量的货币投放、低利率，使得无论是开发商还是投机投资性购房需求都随之上升，由此导致房价过快上涨。有关专家认为，银根收紧可能是迟早的事。
    但是，必须同时看到，目前国民经济复苏尚未稳固，房地产依然是拉动内需的引擎，银根收紧的时机尚不成熟，为此通过非金融类政策的手段收紧银根，恰恰给地方政府留下了操作空间。
    而预售资金管理正是这一政策的核心，即通过变相收紧开发商“银根”，促进房地产商加快项目开发销售。
    “如果政策执行到位，会对开发商盲目扩张起到明显的遏制作用。”一位房地产证券分析师说。
    记者注意到，近日云南、河北石家庄、安徽合肥等省市有关地方性政策调控政策的表态，均提及此项，即建立预售金监管账户，专款专用，即只能用于预售项目的各项后续开支，开发商不能随意支配。
    值得注意的是，除去预售金管理外，在“国十一条”中，中央政府还露出了收紧开发贷的想法，但目前地方政府还未就此明确表态，或许在今后还有进一步补充。
    “与以往调控政策最大的不同是，今年的‘国11条’没再收紧‘地根’，相反强调了增加土地供应。”SOHO中国董事长潘石屹向记者直言。
    实际上，“国11条”开篇便指出，“要加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。”
    记者注意到，目前各地方版楼市调控政策对此大都进行了“强化”，其中北京更提出来了“双50%”目标。
    对此，分析人士指出，目前各地依靠“土地财政”的局面还无法从根本上扭转，“放地增加住房供给的政策取向，对各地方政府GDP增长影响相对较小，因此更容易得到各地方政府的配合执行。”
    更值得一提的是，为落实“国11条”，国土部正在进行强化对各城市建设用地“透明化”管理的政策安排，增加土地供应，并稳定土地市场预期。
    据悉，《国有建设用地供应计划编制指南规范（征求意见稿）》已于本月初征求意见完毕，预计不久将出台。该规范要求各地政府供地计划要一年一编，并于当年3月底之前向社会公布。再者，该规范要求土地供应计划要明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等供应量，且要落实到地块。
    北京“双50%”强化供给
    “增加供给，慎用非市场手段”将成为北京楼市调控政策的核心。
    事实上，住建部政策研究中心一位专家向记者表示，“供给不足”可能架空楼市调控政策，这对北京而言更甚。
    记者注意到，北京市统计局数据显示，北京2009年商品住房共成交16.5万套，二手房成交达27.8万套。
    而“目前北京可售商品期房住宅和未签约现房住宅量合计不过9万多套，供需矛盾很突出，因此各地政府必须强化住房供给。”上述权威人士说。
    记者注意到，2008年楼市低迷之际，北京商品住房成交量还达到9.4万套，在目前北京住房存量如此低的情况下，遏制房价上涨只能是一个良好愿望。
    正是在这种背景下，北京市政府表示，将在房地产调控中实现两个50%：一是把住宅供应土地的50%以上用于廉租房、经济适用房、限价商品房和定向安置房等政府应该保障的住房；二是今年竣工住房面积不低于50%。同时，确保完成新开工建设和收购13.4万套、竣工交用4.6万套。
    但是，需要指出的是，在“保量”的同时，北京市还必须面对“保质”的问题。
    “今年北京计划供给的土地，在四环以内的并不多，这使得城市中心区域的住房供给不会有大的改变，价格也难调整。”SOHO中国董事长潘石屹向记者表示。
    对此，北京市市长郭金龙表示，要发挥国有企业的积极性，并广泛吸引社会资金参与政策性住房建设，鼓励集体经济组织依照规划、利用存量建设用地发展公共租赁房，加强政策性住房安全质量和配租配售管理。（来源：上海证券报）
    俞正声：要充分考虑住房的市场属性和民生属性
    中共中央政治局委员、上海市委书记俞正声２６日说，上海将坚持“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的方针，健全房地产市场体系和住房保障体系，充分考虑住房的市场属性和民生属性，花更大力气加快建设廉租住房、经济适用房、动迁安置房等保障性住房，把住房保障作为民生工作的重点，尽力解决人民群众的居住问题。
    俞正声２６日下午参加上海市第十三届人大三次会议徐汇区代表团审议政府工作报告时说：“住房问题，我们是可以解决好的，是有办法、有措施的。”他说，去年地价和房价的过快上涨，包含了泡沫，是应该引起警惕并加以遏制的。国务院已经出台了一些政策措施，上海要进一步遏制投资性购房的需求。上海土地资源很紧张，建设那么多住宅，不是提供给投资客的，主要是解决本市常住居民的住房问题。
    俞正声说，上海正在加大保障性住房的建设力度，到２０１２年开工３０万套经济适用房，完工３０万套动迁房，建设１０万套廉租房。上海已经研究出台了公共租赁房政策，一方面鼓励开发区、科技园区和有条件的单位建设人才公寓和单位租赁房；一方面建设面向社会的公共租赁房，解决新上海人、年轻人的住房难题。上海将编制并公布上海保障性住房发展规划，让大家看到未来解决住房问题的蓝图。
    一些上海市人大代表提出，目前经济适用房门槛过高，俞正声对此表示赞成。他说，上海的经济适用房准入办法目前正在试点，上海希望通过试点把方案尽可能做得扎实一点，做得漏洞少一点，在这个基础上再研究降低门槛的余地有多大。
    有代表提出，目前上海的户籍政策不利于上海吸纳优秀人才。俞正声说，户籍政策是上海发展必须突破的瓶颈。去年上海出台了户籍新政策，把指标管理改为条件管理。上海应该采取更宽松、更透明的政策，让更多专业人才和优秀技术工人落户上海。通过户籍政策的突破，逐步解决上海人口的“二元化”结构。