新型城镇化将给中国房地产市场带来持续空间,参考与中国最为类似的美国城镇化路径带给房市的变革,可以看到,目前中国的都市圈及周边卫星城、临近城市;二三线中心城市形成的城市带;具交通、地理、产业优势的部分二三线一般城市将持续得到发展,其房地产市场也由于人口、产业、财富的持续流入而仍具备可观空间。

　　国际经验之一:城镇化下半场,住房需求随产业、人口、财富的转移而转移,区域发展分化。1920年美国城镇化率达到50%,区域间存在巨大差异。后随着产业、人口重心向西、南部转移,各区域在人口吸引力、城镇化速度方面大幅分化,住房需求亦随之显著区域分化。

　　国际经验之二:中小城市的发展,或是完成城镇化历程的必经之路,而具备水资源条件的区域将是发展的重心。美、韩、台湾城镇化经验均表明,受制于资源、环境等因素,城镇化的完成仍需依赖于区域经济和中小城市群的发展,同时水资源充裕的区域更易获得发展。

　　我国城镇化进程过半,区域间差异大,进程过低区域加速可能性大。按常住人口我国城镇化率51%,按户籍35%,远低于城镇化完成的水平。东部城镇化高于中西部,城镇化愈高,家庭规模愈小。

　　中性预计,到2030年,我国城镇人口达到9.4亿,城镇化率64.3%。 新型城镇化将为房地产带来坚实的需求支撑。根据我们测算,理论上未来十年,新增城镇人口的住房刚需、改善性需求及房屋更新需求年均分别为4.11、5.55、2.12亿平,而12年全国商品房住宅销售面积为9.85亿平,城镇化仍将给房地产行业带来坚实的需求支撑。

　　年将成为中国房地产区域分化元年,我们认为在新型城镇化下。三类区域房地产成长最具潜力:I都市圈模式,一线特大城市及周边卫星城市;II城市带模式,二三线中心城市逐渐形成城市带;III “三受益”型二三线一般城市,即受益于交通、人口和产业优势的城市。地理交通优势中,我们最看好沿海、沿河、沿湖等据水路优势的区域。

　　改革红利的释放将推动新型城镇化及区域分化进程。可能的配套改革有:征地制度、农村土地流转制度、农村宅基地制度、户籍制度等。 投资意义:新型城镇化带来行业的增量空间,给有潜力、未发展成熟的市场带来人口、产业、财富。股票推荐:1)城镇化的方向:布局大量具发展潜力的核心二三线城市的龙头明确受益,如万科、保利、招商地产、金地集团、荣盛发展、金科股份、阳光城等;2)都市圈外延:华夏幸福、荣盛发展、中南建设、新湖中宝、华发股份等。