保障房8000亿元社会资金没头绪 政府在唱独角戏

　　今年是我国保障房建设大提速的一年。目前年度计划将半，记者在多个省市采访时却发现，社会资金筹措难的“困境”仍较普遍。一边是民众翘首企盼的“民生工程”，一边是“踌躇不前”的社会资本，社会资金的顾虑在哪里？如何打破社会资金进入保障房建设的瓶颈？记者展开了调查。

　　政府“独角戏”背后的尴尬

　　根据住建部公布的计划，今年1000万套保障房建设所需的1.3万亿元资金中，约有8000亿元将通过社会机构和保障对象及其所在企业筹建。

　　我国从1998年开始探索以经济适用房为主的保障房建设，其间一直鼓励社会资金介入，但社会资金一直“望而却步”。今年是保障房建设“大提速”的一年，保障房建设“主力军”也从经济适用房转向廉租房和公租房为主。

　　相对于经济适用房而言，廉租房和公租房资金压力较大，社会资金筹集的迫切性也更加凸显。然而记者在采访中却了解到，全国多地的社会资金筹集并不顺利，政府“唱独角戏”的不在少数。

　　陕西今年需要完成保障性安居工程总投资约776亿元，其中政府配套资金和补贴占180亿元，将近600亿元需要其他渠道筹措。但截至目前，所需资金仍主要由政府筹措。

　　上海市是今年保障房建设的“大户”之一，计划新开工建设保障房建设1500万平方米、22万套。相关部门虽以“难以统计”为由，未向记者透露社会资金筹措计划，但对于公租房和廉租房项目，则表示几乎全部由政府渠道筹集。

　　类似的“尴尬”并不是特例。华北某市国土房管系统一位部门负责人在接受记者采访时“抱怨”说，当地曾做过社会资金进入保障房建设可行性的调研，但由于社会资金积极性不高，只能转而基本全由政府筹集。

　　一些政府官员坦言，经适房和两限房虽能一次收回成本，但企业和金融机构往往“嫌弃”其利润低；公租房和廉租房等资金沉淀量大，回笼较慢，社会资金“顾虑”更多。

　　谈起社会资金筹措，长期研究保障房建设的住建部政策研究中心副主任王珏林对这种政府长期“埋单”的形式深表担忧：企业要考虑成本核算和投资风险，而地方政府有中央制定的硬任务，就只能“千方百计”将这部分资金填上。

　　社会资金缘何“望而却步”？

　　金融界对社会资金参与保障房建设的讨论由来已久。包括保险资金、社保基金等都早已对保障房建设“跃跃欲试”，一些金融机构和投资机构也都对涉足保障房建设融资表示出“兴趣”。但大多处于探索和观望阶段。

　　专家认为，企业作为社会资金的主要载体，其参与的积极性如何，也被认为是社会资金进入保障房建设积极性的“风向标”。

　　实际情况却不容乐观。“对保障房项目，开发商问得多、看得少，总体上还在观望。”上海一中心城区房管局长告诉记者。

　　北京盛荣房地产公司是家民营企业，曾于去年计划在北京房山拿地“试水”保障房建设，然而最终却决定放弃。企业的部门负责人马先生的“无奈”在房企中具有一定的代表性：保障房利润较低、盈利模式尚不明确、银行贷款困难。

　　保障房盈利模式尚不成熟。万科表示，它在广州的公租房项目“万汇楼”运营3年仍未找到合理的盈利模式。王珏林认为，当前，各方一方面应当担当起保障房建设的社会责任，一方面还需加快探索保障房盈利模式，吸引更多社会资本。

　　“保障房项目保持合理的盈利空间，是实现市场良性发展的重要前提。没有合理的盈利模式，一切介入都是盲目。”远洋地产总裁李明对记者说。

　　政策预期不明朗同时增加了房企参建保障房的顾虑。有房企行业人士告诉记者，眼下公租房的优惠政策、土地出让条款等都还没有全国性的统一标准，加上保障房项目退出机制还不完善，这使收益率有很大不确定性。

　　另外一个“症结”，则是对于资金的需求。上海一家房企负责人告诉记者，“前几年保障房开发贷款利率是基准利率或下浮10%，而现在优惠利率已基本取消；预计今年的资金成本要比去年高出15%左右，盈利前景不容乐观”。

　　在金融机构操作层面，一家地方商业银行行长接受采访时直言不讳：保障房建设耗资大、周期长、贷款回收不确定性较大。同样一笔贷款，保障房项目可有竞争力？

　　如何“撬动”社会资金？

　　一些地方正在积极探索资金筹集方式。贵阳市已与北京国际信托投资有限公司达成50亿元的意向性协议。南京积极与全国社保基金理事会商谈合作，今年2月全国社保资金首单30亿元保障房贷款落户南京。

　　住建部和国资委都曾表示，保障房建设由社会来参与是一个长远的制度设计，需要建立一套包括资金筹措、生产建设、管理运营、退出在内的完善机制。

　　专家认为，要“撬动”社会资金，突破现有的制度瓶颈势在必行。七部门制订的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》去年6月便正式公布，但截至目前土地供应、标准制定、资金筹措等各方面细化政策出台进度不一。

　　中国指数研究院副院长陈晟说：“必须建立完善保障房建设的法规和市场机制，确保公租房等尽管租金较低，但是社会资金一旦投入就能获得长期稳定的收益。”

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰表示，为鼓励社会资金进入保障房建设领域，财税方面应给予保障房参建企业税收优惠或减免；金融方面给予企业政策性长期贷款和一定的财政贴息。土地供给方面，政府可给予参建保障房的企业一定幅度的土地出让价格优惠，同时允许适当提高容积率等。

　　王珏林同时认为，目前我国社会资金介入保障房建设的运营模式仍处于探索和起步阶段。政府应当承担起主导作用，合理引导央企、国企承担必要的社会责任，带头参与，率先探索可持续的开发建设模式。

　　陈杰说：“房地产国企不能只专注在商品房中抢‘地王’，却在保障房建设中难觅踪影。建议建立刚性的考评约束制度确保央企、国企履行保障房建设的主导角色。”