多地廉租房产权渐变“私有化”

专家提醒：保障房建设“压力转移”需慎用

今年全国1000万套的保障性住房建设任务给各地财政带来不小压力，为尽快回笼资金，一些地方开始尝试廉租房“共有产权”或直接出售廉租房的方式来缓解资金压力，廉租房开始出现不同程度的“私有化”，由租房转化为变相购买廉价房。

专家认为，廉租房和经济适用房有较大区别，廉租房“私有化”或将损害真正的低收入群体利益，容易造成社会不公，对于各种形式的保障房建设“压力转移”方式政府需谨慎对待。

共有产权廉租房争议渐多

今年5月份，山东德州市平原县下岗职工肖恩军终于搬进了廉租房新家，但这套75平方米的新房和普通的廉租房有很大不同。因为它的产权不完全归政府，肖恩军花13万多元购买了其80%的产权，这种拥有特殊产权属性的房子被当地称为“共有产权廉租房”。

根据平原县出台的《平原县廉租住房共有产权实施意见(意见稿)》，推行这种廉租住房共有产权出让的方式，是为了进一步加大廉租住房建设力度，多渠道解决和筹集建设资金，解决更多城市低收入住房困难家庭的住房问题。

据平原县房产管理中心副主任张永轩介绍，像肖恩军一样住上这种“共有产权廉租房”的家庭在平原县还有不少，平原县目前已竣工的370套廉租房中有140套为共有产权房，经过审查审批和摇号，分配工作已经完成。刚开工的262套廉租房也计划采用经济型共有产权房模式。

对于这种特殊的保障房模式，平原县房产管理中心认为，“共有产权廉租房”是一种经济适用房与廉租房相结合的保障方式，可有效缓解住房保障工作中的扩面与资金的矛盾，解决住房困难家庭迫切拥有自有住房享有自有产权的问题，平原县已经形成了一套补、租、售相结合的梯次推进的多层次住房保障工作体系。

记者了解到，试水“共有产权房”的不仅仅是平原县，近年来许多地区已兴起这种特殊产权保障房。2010年底甘肃省出台《甘肃省廉租住房实施共有产权管理办法(试行)》，在全省多个地区实行廉租住房共有产权制度，以解决城市低收入家庭的住房问题；从今年起，青海省廉租住房将实行合同管理，根据被保障家庭的意愿，廉租房实行共有产权制度。

推行廉租房共有产权的不仅是西部省份，东部发达省份也在试水这一模式。今年上海将新开工和筹措保障性住房1500万平方米，供应1150万平方米、约17万套。其中，共有产权房供应约8万套。截至7月底，共有产权房已达供应标准的为359万平方米、约5.74万套，占全年计划的71.8%。

虽然没能拥有房子的全部产权，肖恩军仍十分满意。“买了这个房子，心里踏实多了，不用再天天搬家了。”他说，这房子两室一厅带卫生间和厨房，还有一个小储藏室，老婆、儿子、女儿一家四口终于有了自己安定的家。

产权“私有化”可能导致公共资源分配不公

虽然，廉租房产权“私有化”既缓解了保障性住房建设资金压力，又使困难群体得到了稳定的住所，是一个双赢的局面。但有民众和专家认为，这种做法可能损害了更多“第三方”真正需要廉租房的困难住户，虽然刺激了廉租房更快投入市场，但由于共有产权的固定性，可能将造成近几年来廉租房有效供给不足，并且廉租房不同于经适房，应更具“过渡性”和“保障性”。

据平原县房产管理中心介绍，“共有产权廉租房”受到保障对象的欢迎，2010年初他们对廉租住房需求进行了统计，仅三天时间，就有800多户城市低收入家庭申请购买廉租房。

记者了解到，由于“共有产权廉租住房”购房者必须是廉租住房保障对象，他们的收入都比较低，为拿出十几万元的购房资金新增了不少债务。但由于廉租房的出售价格远远低于市场价，许多购房者认为这笔“投资”值得。

上述实施意见规定，购买廉租住房办理《房屋所有权证》后居住满5年，按照届时同地段商品住房与廉租住房差价的一定比例向县政府交纳土地收益等价款后，可以取得完全产权。取得完全产权后，房屋可以转让也可以由县政府优先回购。

但也有一些市民认为这种做法不合适，他们认为廉租房就是满足收入者最低住房需求的，如果廉租房跟经适房一样可以用来出售，那今后这些房子也就不能轮换使用，或者这些人收入状况好转了，这些房子也不能再收回来。

对这种模式，还有不少市民担忧将廉租房变相出售可能会导致公共资源分配不公。有人认为，廉租房作为保障房的一种，是政府主动让利并动用了公共资源的结果，如果允许购买和5年后出让获利，实际上是在用这种方式将公共资源套现获利，容易造成社会不公。

山东大学房地产研究中心主任李铁岗说，保障房尤其是廉租房更多是解决是“住有所居”而不是“住有所房”，如果很多住房用来出售必然会挤压普通廉租房的空间，最终那些真正的低收入更得不到应有的保障。

山东社会科学院经济研究所所长张卫国认为，廉租房应该是重点体现“廉价”“租赁”上，作为保障性住房，廉租房应更加注重使用价值而不是廉价出售获得的交换价值。“为了让更多的人拥有住所，需要加快廉租房的流动性，而不能变成购房者的固定资产。”张卫国说。

保障房建设“压力转移”需慎用

除了廉租房产权“私有化”，在保障性住房建设资金不足压力背后，其实还有诸多“压力转移”形式，这些形式在一定程度上可以算做是模式创新，但如果用不好却会带来更多不利影响。

一些城市在探索吸收社会资本进入保障房建设领域时，采用企业自建廉租房的模式，将保障性建设主体转向企业。如，日照市今年有建设3000套廉租房的任务，而政府只建设200套，有2000套住房是10家企业承建，建好后产权归企业，用来满足本企业低收入职工住房需求。

专家认为，这种方式对于解决当地低收入群体的住房问题具有积极意义，但不容忽视的是鼓励企业自建保障性住房满足的仅是企业内部员工的住房需求，政府部门还应同时加大其他保障房建设和投入方式，为更多的人提供住房。

在普通商品房配建保障房也是“压力转移”的一种典型方式。这种模式是政府在出让土地时要求房地产进行配建。如山东省今年上半年已出台政策提出，在新建商品住宅项目中按原则上不低于10%的比例配建保障性住房、公共租赁住房，有的市甚至规定，新增建设用地规划为住宅的，按不低于20%的比例配建保障房，有的项目配建比例甚至要达到45%。

“这几种做法对保障房建设任务的完成会起到重要作用，但从整个社会来看可能产生出新的不公平，如日照市的做法可能会成为一些有实力企业为职工谋福利的手段，普通民众反而可能会失去机会。”山东省社会科学院研究员蔺栋华认为，政府不能仅靠采用这几种模式而推掉了自己的责任。

山东中原物业顾问有限公司投资顾问部副总监薄夫利认为，在土地竞拍时过度强调配建保障房建设的面积，虽然一定程度上提高当地保障房供给比例，但却可能会影响到普通商品房的供给，最终的建设成本转移也会加大“夹心层”购房压力。

李铁岗说，各级政府应慎用这些保障房建设“压力转移”方式，否则会违背保障性住房的本意，产生更多的社会矛盾。但总的来说，各地应在保障房建设上切实加大投入，只有保障房数量真正多起来，保障分层才能有基础，民众才能有更多的选择自由度，租还是买都会更为容易。